Kira Sözleşmesi: Mülkün Ödemeler Karşılığında Devrini Nasıl Düzenlersiniz

Kira sözleşmesi, bir tarafın mülkü (çoğunlukla gayrimenkul) diğer tarafa mülkiyetine devrettiği ve karşılığında düzenli nakit ödemeler veya ömür boyu bakım aldığı bir işlemdir. Temel özellik: Mülkiyet hakkı hemen (veya tescil sonrası) alıcıya geçer, ancak alıcı alacaklının hayatının sonuna kadar veya süresiz olarak kira ödeme yükümlülüğü ile yüklenir.

Bu araç genellikle emeklilik güvencesi sağlamak veya mülkü doğrudan satmadan gayrimenkulden pasif gelir elde etmek için kullanılır. Ancak yüksek sosyal önemi nedeniyle yasa, bu tür sözleşmelerin şekli ve içeriği konusunda katı gereklilikler getirmektedir.

Eğer makale 3000 karakterden uzunsa, ilk H2 başlığından önce otomatik olarak aşağıdakini ekleyin:

Üç kira türü: Farkları nelerdir?

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu (Bölüm 33) üç kira türünü ayırmaktadır. Seçim, mülk sahibinin tam olarak ne almak istediğine bağlıdır: para mı yoksa bakım mı.

1. Sürekli kira

• Süre: Süresiz. Yükümlülükler alıcının ölümüyle sona ermez, aksi sözleşmede belirtilmedikçe miras yoluyla geçer.
• Ödemeler: Sadece nakit.
• Kime uygun: Uzun vadeli gelir elde etmek isteyen yatırımcılara ve mülkü devretmek isteyen ancak gelir hakkını mirasçıları için saklamak isteyen mülk sahiplerine.
• Özellik: Ödeyen taraf, sözleşmede öngörülürse kirayı satın alma hakkına sahiptir (yükümlülüklerin tek seferlik bir tutar ödenerek sonlandırılması).

2. Ömür boyu kira

• Süre: Kira alıcısının ölümüne kadar. Bundan sonra ödeyen tarafın yükümlülükleri tamamen sona erer ve mülk herhangi bir yükümlülük olmadan kendisinde kalır.
• Ödemeler: Sadece nakit.
• Kime uygun: Aylık nakit gelire ihtiyaç duyan emeklilere ve mülk sahibinin ölümünden sonra gayrimenkulü garanti altına almak isteyen ödeyen taraflara.
• Özellik: Kira alıcısının mirasçıları ödemelerin devam etmesi konusunda hak sahibi değildir.

3. Bakım yükümlülüğü içeren ömür boyu bakım

• Süre: Alıcının ölümüne kadar.
• Ödemeler: Nakit + hizmetler veya ayni teminat (gıda, ilaç, bakım, kamu hizmetleri ödemeleri).
• Kime uygun: Sadece paraya değil, yardıma ve bakıma da ihtiyaç duyan yalnız yaşlılara.
• Özellik: Alıcı için en korumalı türdür. Yasa, tüm hizmetlerin maliyetinin nakit karşılığında açıkça belirtilmesini gerektirir. Aylık toplam bakım tutarı, alıcının ikamet ettiği bölgedeki asgari geçim sınırının iki katından az olamaz.

Önemli koşullar: Olmazsa sözleşme geçersizdir

Mahkemenin sözleşmeyi kurulmamış saymaması için aşağıdaki hususların açıkça belirtilmesi gerekir.

Sözleşmenin konusu

Mülkün mümkün olduğunca ayrıntılı tanımlanması gerekir. Gayrimenkul için zorunlu olarak şunlar belirtilmelidir:

• Kadastral numara;
• Tam adres;
• Alan ve kat;
• Mevcut sahibin mülkiyet hakkına dayanak olan belge.

Ödeme tutarı ve sırası

• Sürekli ve ömür boyu kira için: Ruble cinsinden kesin tutar belirtilir. Ömür boyu kira için yasa asgari bir sınır belirlemez, ancak tutar piyasa koşullarına uygun olmalıdır (çok düşük kira, sahte işlem olarak itiraz edilebilir).
• Bakım yükümlülüğü içeren bakım için: Bakım maliyetinin nakit karşılığı mutlaka belirtilmelidir. Örneğin: "Aylık bakım maliyeti 30.000 rubledir, bunun 15.000 rublesi nakit olarak ödenir, kalan kısmı ise fişlere göre gıda ve ilaç alımı için harcanır."

Yükümlülüklerin yerine getirilmesinin teminatı

Bu, kira alıcısı için ana güvencedir. Yasa uyarınca (Medeni Kanun Madde 334), kira karşılığında devredilen gayrimenkul, yükümlülükler sona erene kadar kira alıcısının rehninde kalır.

• Ödeyen taraf ödemeyi durdurursa, alıcı mülkün iadesini veya zararların tazminini talep edebilir.
• Sözleşmeye ek teminatlar eklenebilir: üçüncü şahısların kefaleti, ödeyen tarafın hayat sigortası.

Düzenleme sırasında vergiler ve masraflar

Kira düzenlemesi, tarafların genellikle anlaşmayla paylaştığı mali yükümlülükler içerir.

1. Noter hizmetleri: Tarife, gayrimenkulün kadastral değerine ve bölgeye bağlıdır. Ortalama olarak bu, mülk değerinin %0.5–1.5'i artı hukuki ve teknik hizmet ücretleridir (UPTX).
2. Rosreestr devlet harcı: Bireyler için 2.000 ruble (mülkiyet hakkı devri tescili için).
3. Gelir Vergisi (%13):
   • Kira alıcısı: Aldığı paralardan vergi öder. Ancak daha önce kullanmadıysa mülkiyet indiriminden yararlanma hakkı vardır, bu da vergi matrahını düşürebilir.
   • Kira ödeyen: Mülkü aldığında gelir vergisi ödemez, çünkü bu bedelli bir işlemdir. Ancak alınan daireyi asgari sahip olma süresinden (3 veya 5 yıl) önce satmaya karar verirse, satıştan vergi ödemesi gerekir. Bu durumda, edinim maliyeti olarak ödenen kira tutarları dikkate alınacaktır (tüm fiş ve makbuzların saklanması gerekir!).

Tarafların riskleri ve sık yapılan hatalar

Kira sözleşmesi, yargı uygulamasında en çok itiraz edilen sözleşmelerden biridir. Çoğu zaman davalar, vefat eden kira alıcısının akrabaları tarafından açılır ve alıcının "eylemlerinin anlamını anlamadığını" veya yanıltıldığını iddia ederler.

Ödeyen Taraf İçin Başlıca Riskler

• Sözleşmenin feshi: Ödemelerde gecikme (küçük bile olsa) veya ödeme planının ihlali durumunda, alıcı sözleşmeyi feshetme ve mülkü geri alma hakkına sahiptir. Daha önce ödenen tutarlar, sözleşmede aksi belirtilmedikçe iade edilmez.
• Alıcının tescilden önce ölümü: Noter belgeleri Rosreestr'e göndermeden alıcı vefat ederse, işlem mirasçıların dahil olmasıyla karmaşıklaşabilir.

Alıcı İçin Başlıca Riskler

• Ödeyen tarafın kötü niyeti: Yükümlülüklerin resmi olarak yerine getirilmesi (minimum tutarın transfer edilmesi) ancak gerçek bakımı reddetmesi (bakım yükümlülüğü durumunda).
• Mülke zarar verilmesi: Ödeyen taraf, işlem tamamlanmadan önce yeniden yapılandırma başlatabilir veya dairenin durumunu kötüleştirebilir.

Standart kira sözleşmesi örneği

Aşağıda ömür boyu kira için evrensel bir şablon sunulmaktadır (en popüler seçenek). Bakım yükümlülüğü içeren sözleşme için Bölüm 3'ün hizmet listesiyle genişletilmesi gerekir.

---

ÖMÜR BOYU KİRA SÖZLEŞMESİ

Şehir _______________ «_» _________ 20 yılı

Yurttaş ________________________________________________________________, Pasaport: seri ______ No __________, verilmiş ________________________________________, ikamet adresi: ____________________________________________________, bundan sonra «Kira Alıcısı» olarak anılacak, bir tarafta, ve

Yurttaş ________________________________________________________________, Pasaport: seri ______ No __________, verilmiş ________________________________________, ikamet adresi: ____________________________________________________, bundan sonra «Kira Ödeyen» olarak anılacak, diğer tarafta, aşağıdaki Sözleşmeyi akdetmiştir:

1. SÖZLEŞMENİN KONUSU 1.1. Kira Alıcısı, Kira Ödeyen'in mülkiyetine, adresi ____________________________________________________ olan, kadastral numarası ________________________, toplam alanı ______ metrekare olan konut (daire) devreder. 1.2. Belirtilen mülk, Kira Alıcısı'na ________________________________________ dayanaklı mülkiyet hakkına aittir. 1.3. Devredilen mülk karşılığında Kira Ödeyen, Kira Alıcısı'na ömür boyu kira ödemeyi taahhüt eder.

2. ÖDEME TUTARI VE SIRASI 2.1. Aylık kira tutarı _______________ (________________________) rubledir. 2.2. Ödemeler her ay, ayın _____ gününden geç olmamak üzere, [nakit para teslimi / Kira Alıcısı'nın banka hesabına transfer] yoluyla yapılır. 2.3. Nakit para tesliminde Kira Ödeyen, Kira Alıcısı'ndan makbuz almakla yükümlüdür. 2.4. Taraflar ek bir sözleşme imzalarsa, kira tutarı Rusya Federasyonu'nda belirlenen enflasyon düzeyine göre yıllık olarak endekslenebilir.

3. YÜKÜMLÜLÜKLERİN YERİNE GETİRİLMESİNİN TEMİNATI 3.1. Madde 1.1'de belirtilen gayrimenkul, kira ödemeleri yükümlülüklerinin teminatı amacıyla Kira Alıcısı'nın rehnindedir. 3.2. Kira Ödeyen, Kira Alıcısı'nın yazılı izni olmadan bu mülkü devredemez, kiraya veremez veya başka şekilde yükleyemez.

4. TARAFLARIN SORUMLULUĞU 4.1. Kira ödemelerinin ___ günden fazla gecikmesi durumunda, Kira Alıcısı sözleşmenin feshini ve mülkün iadesini talep etme hakkına sahiptir. 4.2. Mülkün kazayla yok olma riski, mülkiyet hakkı devrinin devlet tescili anından itibaren Kira Ödeyen'e geçer.

5. SON HÜKÜMLER 5.1. Bu sözleşme zorunlu noter onayına tabidir. 5.2. Noter onayı ve devlet tescili masraflarını [Kira Ödeyen / Kira Alıcısı / Taraflar eşit olarak] karşılar. 5.3. Sözleşme, eşit hukuki güce sahip üç nüsha halinde düzenlenmiştir: her bir Taraf için birer nüsha ve hak tescil organı (Rosreestr) için bir nüsha.

TARAFLARIN İMZALARI:

Kira Alıcısı: ____________________ / ____________________

Kira Ödeyen: ____________________ / ____________________

---

Notere gitmeden önce kontrol listesi

1. [ ] Belge kontrolü: Her iki tarafın pasaportları, EGRN'den alınmış güncel çıkarım (30 günden eski olmayan), mülkiyet hakkına dayanak belge (eski satış sözleşmesi, miras belgesi vb.).
2. [ ] Raporlar: Kira alıcısı için PND ve ND'den (Psikonöroloji ve Narkoloji Dispanserleri) kayıtlı olmadığına dair rapor alması tavsiye edilir. Bu, akrabaların işlemi itiraz etme riskini azaltır.
3. [ ] Eş rızası: Kira ödeyen evliyse, işlemi akdetmek için eşinin noter onaylı rızası gerekir (çünkü mülk edinilmektedir).
4. [ ] Borç olmaması: Kira alıcısının kamu hizmetleri borcu olmadığını kontrol edin, böylece bunlar daireyle birlikte geçmez (yasaya göre borçlar kişiye ait olsa da, pratikte ödenmeleri daha iyidir).
5. [ ] Sözleşme taslağı: Sözleşme metnini notere önceden danışın. Noterler genellikle kendi şablonlarını empoze eder, ancak kendi ifadelerinizi önerme hakkınız vardır (örneğin, endeksleme sırası).

SSS: Popüler sorulara yanıtlar

Kira sözleşmesi tek taraflı iradeyle feshedilebilir mi? Tek taraflı olarak hayır. Fesih, tarafların anlaşmasıyla veya koşulların önemli ölçüde ihlal edilmesi durumunda (örneğin, kira ödenmemesi) mahkeme yoluyla mümkündür. Ödeyen taraf, sadece sürekli kira için sözleşmede açıkça öngörülürse kirayı satın alabilir (yükümlülükleri nakitle sonlandırabilir).

Kira alıcısının ölümünden sonra daireye ne olur? Daire, kira ödeyenin tam mülkiyetinde kalır. Kira alıcısının hiçbir mirasçısı (çocuklar, torunlar) üzerinde hak iddia edemez, çünkü mülkiyet hakkı alıcı hayattayken devredilmiştir.

Dairenin devri vergilendirilir mi? Hayır, kira sözleşmesi çerçevesinde dairenin devri bağışlama olarak kabul edilmez. Ancak kira alıcısı, aldığı ödemeler üzerinden gelir vergisi (%13) öder ve ödeyen taraf, gelecekte daireyi sattığında vergiyi düşürmek için kira ödemelerindeki giderleri belgelendirmelidir.

Kira karşılığında devredilen daireye ikametgah kaydedilebilir mi? Evet, kira ödeyen mülk sahibi olur ve daireye kayıt yaptırabilir (ikametgah). Kira alıcısı da konutu kullanma hakkını korur ve sözleşme koşullarına aykırı olmadıkça orada kayıtlı kalmaya devam edebilir (genellikle yaşam boyu oturma hakkı kendisinde saklı kalır).