Konut kira sözleşmesi nasıl hazırlanır: Şablon indirmekten imzalamaya kadar

Kerem Aydın·8 Temmuz 2026·⏱5 dk

Bir daireyi kiraya vermek veya kiralamak için yasal olarak doğru bir şekilde işlem yapmak amacıyla, genel kira sözleşmesi yerine konut kira sözleşmesi (bireyler için) kullanılmalıdır. Word formatında uygun bir şablonu hukuk portallarından veya emlak servislerinden indirebilirsiniz, ancak bunu belirli duruma göre uyarlamanız kritik öneme sahiptir: kesin adresi, süreleri, depozito tutarını, aidat ödeme düzenini belirtmeli ve envanter listesi içeren bir teslim tutanağı hazırlamalısınız.

Önemli Açıklama: Rusya mevzuatında, iki birey (mülk sahibi ve kiracı) arasındaki sözleşmeye kira sözleşmesi denir, genel kira sözleşmesi değil. "Kira" terimi, taraflardan en az biri tüzel kişi veya bireysel girişimci ise uygulanır. Günlük hayatta bu kavramlar karıştırılsa da, belgede RF Medeni Kanunu'nun doğru terminolojisini kullanmak daha iyidir.

Word'de güvenilir bir şablon nereden bulunur

Standart form esnek olmalı ve Medeni Kanun'da öngörülen tüm temel koşulları içermelidir. Kontrol edilmemiş bir kaynaktan ilk karşılaşılan dosyayı indirmemeliyiz: bu tür belgeler genellikle eskimiştir veya çelişkili maddeler içerir.

Güncel formları aramak için önerilen kaynaklar:

Resmi hukuki referans sistemleri (standart formlar bölümleri).
Büyük emlak agregatörleri (genellikle avukatlar tarafından kontrol edilen formlar sunarlar).
Banka web siteleri (ipotek sigortası bölümlerinde veya mülk sahipleri için hizmetlerde).

Dosyayı seçerken, .docx formatında olduğundan ve sayfa düzenini bozmadan metni kolayca düzenlemenize izin verdiğinden emin olun. İyi bir şablon, pasaport bilgilerinin girilmesi, nesnenin tanımlanması ve finansal koşullar için zaten bir yapı içerir.

Temel bölümler: Mutlaka doldurulması gerekenler

Boş alanlar veya detaylandırılmamış "tarafların anlaşmasına bağlı" ifadeleri, gelecekteki anlaşmazlıkların ana nedenidir. Her madde somut olmalıdır.

1. Sözleşmenin konusu ve taraflar

Şunları net bir şekilde belirtin:

Kiraya Veren (mülk sahibi) ve Kiracının (oturan kişi) Adı Soyadı ve pasaport bilgileri. Birden fazla mülk sahibi varsa, hepsi Kiraya Veren tarafı olarak belirtilmelidir.
Nesnenin adresi: posta kodu, şehir, sokak, bina, blok ve daire dahil tam adres.
Özellikler: alan, kadastral numarası (tercihen), oda sayısı.
Mülkiyet hakkının dayanağı: EGRN'den alınan çıkar veya mülkiyet sertifikasına atıf.

2. Geçerlilik süresi

Kiranın başlangıç ve bitiş tarihlerini kesin olarak belirtin.

Süre bir yıldan azsa, sözleşme kısa vadeli kabul edilir.
Süre bir yıl ve daha fazlaysa, sözleşme Rosreestr'de devlet kaydına tabidir (pratikte bu, normal konut kiralamaları için nadiren yapılır, ancak sürenin belli olmadığına dair sözleşmenin tanınmaması veya süresiz hale gelmesi riski yaratır).

Rosreestr'de kayıt yaptırma zorunluluğundan kaçınmak için, sözleşme genellikle 11 aylık olarak yapılır ve yenileme seçeneği sunulur. Bu, standart piyasa uygulamasıdır.

3. Finansal koşullar

Ücret tutarı: rakamlarla ve yazıyla kesin tutar.
Ödeme düzeni: aylık ödeme tarihi (örneğin, "her ayın 5'ine kadar").
Ödeme yöntemi: nakit (makbuz karşılığı) veya banka havalesi (hesap bilgilerini belirtin).
Aidat giderleri: Aidatların kim tarafından ve nasıl ödeneceği. Genellikle kiracı sayaçlara göre (elektrik, su) ödeme yapar, mülk sahibi ise konut bakımı ve ısınma faturasını öder. Bunun açıkça belirtilmesi gerekir.
Teminat ödemesi (depozito): tutar, iade koşulları ve depozitonun alıkonabileceği durumlar (mal varlığının zarar görmesi, faturaların ödenmemesi).

4. Haklar ve yükümlülükler

Çocuklarla veya evcil hayvanlarla yaşamanın mümkün olup olmadığı.
Mülk sahibinin daireyi ziyaret etme kuralları (örneğin, "önceden anlaşarak ayda en fazla 1 kez").
Mülk sahibinin yazılı izni olmadan üçüncü şahıslara kiralanmasının (alt kiralamasının) yasaklanması.
Küçük cari onarımlar (ampuller, sıhhi tesisat) ve büyük onarımlar için masraf dağılımı.

Teslim Tutanağı: Neden sözleşmeden daha önemlidir?

Sözleşme niyetleri sabitler, Teslim Tutanağı ise taşınma anındaki dairenin fiili durumunu sabitler. Bu belge olmadan, çıkış sırasında mal varlığının zarar gördüğünü veya aidat borcu olduğunu kanıtlamak son derece zordur.

Tutanakta yer alması gerekenler:

Giriş tarihindeki tüm sayaç okumaları (elektrik, su, gaz).
Durumları belirtilen devredilen mobilya ve ekipman listesi (yeni, ikinci el, çizikler var, düğme çalışmıyor vb.).
Devredilen anahtar sayısı (kapı, interkom, posta kutusu).
Kiracının mekanın durumuyla ilgili herhangi bir itirazı olmadığına dair ifade (veya tespit edilen eksikliklerin listesi).

Doldurma sırasında sık yapılan hatalar

Hata	Neden tehlikeli?	Nasıl düzeltilir?
Mal envanteri yok	Çıkışta mülk sahibi, kiracıyı eski kanepenin kırılmasından suçlayabilir.	Fotoğraf kanıtı içeren detaylı bir ek hazırlayın.
Belirsiz ödeme süreleri	"Ay başında ödeme" ifadesi farklı şekillerde yorumlanır.	Belirli bir tarih belirtin: "10'u dahil olmak üzere ayın 10'una kadar".
Fesih düzeninin olmaması	Taraflar, taşınmayı haber vermek için kaç gün önce bildirimde bulunacaklarını bilmiyorlar.	Bildirim süresini (genellikle 30 gün) ve uyarısız erken çıkış için cezaları belirtin.
Kayıt normlarının göz ardı edilmesi	Kayıtsız 1 yıl ve üzeri sözleşme, vergi dairesi veya göçmenlik kaydı ile ilgili sorunlar yaratabilir.	Ya sözleşmeyi kaydedin ya da 11 aylık yapın.
Yetkisiz kişi tarafından imzalanması	Mülk sahibi tek kişiyse ve noter onaylı vekaletname olmadan eşi/kocası imzalıyorsa.	EGRN çıkarını kontrol edin ve temsilci imzalıyor ise vekaletnamenin varlığını doğrulayın.

SSS: Düzenleme ile ilgili sorular

Sözleşmenin noterde onaylanması gerekiyor mu? Hayır, bireyler arasında konut kiralaması için noter onayı gerekmez. Basit yazılı form ve tarafların imzaları yeterlidir.

Sözleşme erken feshedilebilir mi? Evet, eğer sözleşme metninde öngörülüyorsa. Yasaya göre (RF Medeni Kanunu), kiracı sözleşmeyi herhangi bir zamanda feshetme hakkına sahiptir, ancak mülk sahibine 3 ay önceden bildirimde bulunmalıdır (sözleşmede başka bir süre belirtilmemişse). Mülk sahibi, kiracının koşulları ihlal etmesi durumunda mahkeme yoluyla veya bildirim sürelerine uyularak sözleşmede doğrudan belirtilmişse tek taraflı olarak sözleşmeyi feshedebilir.

Dairedeki ekipman bozulursa ne yapılmalı? Arıza kiracının kusuru olmadan (doğal aşınma) meydana gelirse, onarım mülk sahibi tarafından kendi hesabına yapılmalıdır. Ancak ekipman yanlış kullanım nedeniyle bozulduysa, masraf kiracıya aittir. Bu durum, mülk sahibiyle aranarak ve anlaşmaların mesajlaşma uygulamasında kaydedilerek (sözleşmede yazışmanın geçerli olduğu belirtilmişse) düzenlenmelidir.

Daire kiralamasından elde edilen gelir vergilendiriliyor mu? Evet. Mülk sahibi geliri beyan etmekle yükümlüdür. 2026 yılında bireyler için en avantajlı seçenek, bireylere konut kiralamada %4 vergi ödemeyi sağlayan kendi işini yapan statüsü (NPD)'dir. Bu, karmaşık muhasebe işlemlerine başvurmadan resmi olarak yapılabilir.