Gayrimenkul alım satım sözleşmesi nasıl doğru şekilde hazırlanır ve tescil edilir?

Kerem Aydın·8 Temmuz 2026·⏱6 dk

Alım satım sözleşmesi (ASS), bir gayrimenkulün mülkiyet hakkının satıcıdan alıcıya geçişini kaydeden temel belgedir. İşlemin yapılmış sayılması için sözleşmede konu (özellikleri belirli somut nesne) ve fiyat açıkça tanımlanmalıdır. Bu şartların eksikliği sözleşmeyi geçersiz kılar. Doğru tescil; belgelerin kontrolünü, teslim alma-verme tutanağının imzalanmasını ve Rosreestr'de mülkiyet hakkı geçişinin devlet siciline kaydını içerir.

Sözleşmenin zorunlu şartları

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'na göre, konu ve fiyat üzerinde anlaşma sağlanmamışsa gayrimenkul alım satım sözleşmesi yapılmamış sayılır. Bunlar işlemin "iskeleti"dir ve bunlar olmadan diğer maddeler hukuki güçlerini yitirir.

Sözleşmenin konusu

Nesnenin tanımı, onun kesin olarak teşhis edilmesine olanak vermelidir. Sadece adresi belirtmek yeterli değildir. Metinde mutlaka şunlar yazılmalıdır:

Nesnenin kadastro numarası.
Tam adres (posta kodu, bölge ve yerleşim yeri dahil).
Alan (uygulanabilirse toplam ve yaşam alanı).
Kat ve daire numarası.
Nesnenin amacı (konut/konut dışı).

Tüm veriler EGRN (Birleşik Devlet Gayrimenkul Sicili) özet çıkartısı ile kelimesi kelimesine eşleşmelidir. Kadastro numarasındaki rakamlarda yapılacak herhangi bir yazım hatası, kaydın askıya alınması için gerekçe oluşturabilir.

Fiyat ve ödeme yöntemi

Fiyat hem rakamla hem de yazıyla tam olarak belirtilmelidir. Sadece tutarı değil, yükümlülüğün yerine getirilme anını da sabitlemek önemlidir:

ASS imzalanmadan önce ödeme (avans/caparo).
Mülkiyet hakkı geçişinin tescilinden sonra ödeme.
Akreditif veya güvenli ödeme hizmetinin kullanılması.

"Fiyat taraflarca ayrıca belirlenecektir" veya "piyasa değerine göre" gibi ifadelerden kaçının. Rosreestr'de tescil için somut bir tutar gereklidir. Sözleşmede fiyatın düşük gösterilmesi ("gri şema"), alıcı için risk taşır: İşlemin feshi durumunda mahkeme, sadece ASS'de belirtilen tutarı iade eder.

İdeal bir ASS'nin yapısı

Zorunlu şartlara ek olarak, iyi hazırlanmış bir sözleşme, tarafları tartışmalı durumlara karşı koruyan bölümler içerir.

Bölüm	Neleri İçermeli?	Neden Gereklidir?
İşlem Tarafları	Ad Soyad, pasaport bilgileri, ikamet adresleri, vekaletname detayları (varsa temsilci).	Katılımcıların kimlik tespiti. Ehliyet kontrolü.
Yükler ve Garantiler	İpotek, kira, haciz bilgileri. Satıcının, nesnenin üçüncü kişilerin haklarından arındırılmış olduğuna dair garantisi.	Alıcıyı gizli borçlardan veya oturma hakkı saklı kalan kiracılardan korur.
Nesnenin Teslimi	Anahtarların teslimi ve teslim alma-verme tutanağının imzalanması süresi. Gecikme için cezai şartlar.	Alıcının bakım giderlerini ve mücbir sebep halindeki yok olma riskini üstlenmeye başladığı anın sabitlenmesi.
Tarafların Sorumluluğu	İşlemden vazgeçme, ödeme gecikmesi veya belge teslimindeki gecikme için ceza miktarı.	Tarafları sürelere uymaya teşvik eder.
Son Hükümler	Nüsha sayısı, uyuşmazlıkların çözüm yöntemi, sözleşmenin yürürlüğe girmesi.	Usuli detaylar.

Teslim alma-verme tutanağı, sözleşmenin bir parçası olabileceği gibi ayrı bir belge de olabilir. ASS'de bunun teslim tutanağı niteliğinde olduğu belirtilirse, ayrı bir belge düzenlemek zorunlu değildir; ancak pratikte anahtarların fiilen teslimi sırasında ayrı bir tutanak imzalamak daha uygundur.

İşlemin adım adım tescili

Gayrimenkul satın alma süreci, sıralamasının bozulması mali kayıplara yol açabilecek birkaç aşamadan oluşur.

Hukuki temizliğin kontrolü. EGRN özet çıkartısını talep edin (satıcı bunu Devlet Hizmetleri portalı veya MFC aracılığıyla sipariş edebilir). Satıcının pasaportunun geçerliliğini kontrol edin. Tescil işlemleri üzerinde herhangi bir yasak bulunmadığından emin olun.
ASS'nin hazırlanması ve imzalanması. Taraflar metni kararlaştırır, sözleşmeyi basar (en az 3 nüsha: satıcı, alıcı ve Rosreestr için) ve imzalar.
Güvenli ödeme. Paranın banka kasasına konulması, akreditif açılması veya escrow/güvenli ödeme hesabına para yatırılması. Para, tescil işlemi tamamlanana kadar bloke edilir.
Tescil için belgelerin sunulması. Başvuru MFC üzerinden veya elektronik ortamda (noter veya Rosreestr'in partner bankaları aracılığıyla) yapılır.
Sonucun alınması. Tescilden sonra alıcı, yeni malik olarak kendisinin gösterildiği EGRN özet çıkartısını alır. Satıcı ancak bu aşamadan sonra paraya erişim sağlar.

Noterin zorunlu olduğu durumlar

Tüm işlemler noter onayı gerektirmez, ancak basit yazılı şeklin kabul edilemediği durumlar vardır:

Ortak mülkiyet hakkındaki bir payın satışı (tüm maliklerin paylarını tek bir işlemle aynı anda sattığı durumlar hariç).
Reşit olmayan veya ehliyetsiz vatandaşların taraf olduğu işlemler.
Konusu gayrimenkul olan evlilik sözleşmeleri veya mal paylaşım anlaşmaları.

Noter, tarafların ehliyetini kontrol eder, işlemin sonuçlarını açıklar ve sözleşmenin yasallığını garanti eder. Ayrıca, noterler müşteriler için ücretsiz olarak (sadece noter tarifesı ödenir) belgeleri Rosreestr'e elektronik olarak gönderme yetkisine sahiptir; bu da süreci 1-3 iş gününe kadar hızlandırır.

Ödeme güvenliği: En iyi uygulamalar

Para transferi yöntemi, her iki tarafın güvenliği için kritik öneme sahiptir.

Akreditif. Alıcı bankada bir hesap açar ve tutarı yatırır. Banka, mülkiyet hakkı geçişini gösteren belgeyi (EGRN özet çıkartısı) sunduktan sonra parayı satıcıya aktarır. İkinci el pazarı için en güvenilir yöntem budur.
Güvenli Ödeme Hizmeti (SBR). Genellikle bankalar tarafından ekosistem kapsamında sunulan (örneğin elektronik tescil sırasında) akreditife benzer bir hizmettir. Para banka hesabında rezerve edilir ve tescilden sonra otomatik olarak tahsil edilir.
Banka kasası. Nakit ödeme. Dezavantajı: Banknotların fiziksel olarak kontrol edilmesi gerekliliği ve tescilin uzaması veya teknik nedenlerle iptal olması durumunda satıcının parayı alamama riski.

Mülkiyet hakkı geçişi tescil edilmeden önce asla tüm tutarı "elden ele" nakit olarak vermeyin. Yüksek güven ilişkisi olsa bile, yükümlülükleri sabitlemek için banka araçlarını kullanın.

ASS hazırlarken yapılan yaygın hatalar

Küçük yanlışlıklar bile tescilin askıya alınmasına veya adli davalarla sonuçlanabilir.

Verilerdeki tutarsızlıklar. Soyadlarda, adreslerde veya kadastro numaralarında yazım hataları. Veriler pasaport ve EGRN ile harf harf eşleşmelidir.
Eş rızasının olmaması. Nesne evlilik sırasında edinilmişse, satıcının eşinin satışa ilişkin noter onaylı rızası gereklidir. Bu olmadan işlem itiraz edilebilir.
Kayıtlı kişilerin göz ardı edilmesi. Sözleşmede, konut kullanım hakkına sahip olanların kim olduğu ve satıcının bunları belirli bir tarihe kadar ikametgah kaydından sildirmeyi taahhüt edip etmediği açıkça belirtilmelidir.
Belirsiz süreler. "Makul süre içinde" veya "paranın alınmasından sonra" gibi ifadeler çatışmalara zemin hazırlar. Somut tarihler veya dönemler belirtin (örneğin, "tescilden sonraki 5 iş günü içinde").

SSS

Emlakçı olmadan ASS'yi kendi başınıza hazırlayabilir misiniz? Evet, eğer işlem standartsa (doğrudan satış, tek malik, yük yok). Tipik formları kullanabilir ve bunları kendi nesnenize göre uyarlayabilirsiniz. Ancak karmaşık zincirler veya alternatif işlemler için bir avukat tutmak daha iyidir.

Tescil için devlet harcı kim tarafından ödenir? Yasaya göre, hak tescili başvurusunu yapan kişi harcı öder (genellikle alıcı, çünkü onun hakkı tescil edilmektedir). Bireyler için daire tescil harcı 2.000 rubledir.

Rosreestr tescili askıya alırsa ne yapılmalı? Askıya alma bildiriminde neden ve bunun ortadan kaldırılması için süre (genellikle 1-3 ay) belirtilir. Çoğunlukla nedenler tekniktir: Sözleşmede yazım hatası, herhangi bir belgenin eksikliği veya harcın eksik ödenmesi. Eksikliği giderip ek bir başvuru yapmanız gerekir.

Sözleşmede teslim maddesi varsa teslim alma-verme tutanağına gerek var mı? Eğer ASS'nin kendisinde, bunun teslim tutanağı hükmünde olduğu ve nesnenin imza anında teslim edildiği yazılıysa, ayrı bir tutanak zorunlu değildir. Ancak teslimat daha sonra gerçekleşiyorsa (örneğin, kiracıların tahliyesinden sonra), dairenin durumunu ve fiilen taşınma anındaki sayaç okumalarını kaydetmek için ayrı bir tutanak düzenlemek daha iyidir.