Как оформить возврат НДФЛ за покупку квартиры: полный алгоритм на 2026 год

Иван Корнев·12 октября 2026·⏱4 мин

Как получить налоговый вычет за покупку квартиры: подайте декларацию 3-НДФЛ через Личный кабинет ФНС. В 2026 году резидентам РФ вернут до 260 000 ₽ за жилье и до 390 000 ₽ за ипотечные проценты.

Оглавление

Лимиты и условия получения вычета

Право на имущественный налоговый вычет имеют налоговые резиденты РФ, получающие доход, облагаемый НДФЛ. С 2025 года действует прогрессивная шкала: 13% на доход до 2,4 млн ₽ в год и 15–22% на превышение. Вычет возвращается по фактической ставке уплаченного налога.

Максимальные суммы расходов, с которых возвращается налог:

  • 2 000 000 ₽ на покупку или строительство жилья (возврат до 260 000 ₽).
  • 3 000 000 ₽ на погашение процентов по целевому кредиту или ипотеке (возврат до 390 000 ₽).

Заявление можно подать в любой момент после возникновения права на вычет, но возврат НДФЛ возможен только за 3 последних календарных года. Например, в 2026 году можно подать декларации за 2025, 2024 и 2023 годы.

Сумма материнского капитала и иных государственных субсидий исключается из расходов на покупку. Налоговый вычет на эти средства не предоставляется.

Способы оформления вычета пошагово

Для подтверждения права на вычет достаточно выписки из ЕГРН, где заявитель указан как правообладатель, либо договора купли-продажи (ДДУ) с актом приема-передачи. С 2023 года выписки из ЕГРН содержат ограниченные персональные данные третьих лиц, но этого достаточно для ФНС.

Подача документов до фактического возникновения права на вычет (например, по договору долевого участия до подписания акта приема-передачи квартиры) приведет к отказу в вычете и потере времени.

Способ 1: Через Личный кабинет налогоплательщика (lkfl2.nalog.ru)

  1. Заполните и отправьте декларацию 3-НДФЛ.
  2. Дождитесь окончания камеральной проверки (срок — до 3 месяцев).
  3. Получите выплату средств в течение 1 месяца после окончания проверки.

Способ 2: Упрощенный порядок через Личный кабинет ФНС Доступен без подачи 3-НДФЛ и чеков, если ваш банк-кредитор или застройщик подключен к системе информационного обмена с ФНС. Предзаполненное заявление появляется в Личном кабинете автоматически. Статус подключения конкретной организации нужно проверять индивидуально в Личном кабинете налогоплательщика.

Способ 3: Через работодателя

  1. Получите в ФНС Уведомление о подтверждении права на вычет.
  2. Передайте его работодателю.
  3. Работодатель перестанет удерживать НДФЛ из вашей зарплаты до полного исчерпания лимита вычета.

Особенности для супругов и пенсионеров

  • Супруги: Если квартира куплена в браке, она считается совместной собственностью. Каждый супруг имеет право на собственный лимит вычета (до 260 000 ₽ + 390 000 ₽). Это позволяет семье вернуть до 1 300 000 ₽ суммарно, даже если недвижимость оформлена только на одного из супругов.
  • Пенсионеры: Могут перенести остаток имущественного вычета на 3 предшествующих налоговых периода (года) до года возникновения права на вычет, что позволяет вернуть налог за более ранние сроки.
  • Перенос остатка: Неиспользованный остаток вычета не сгорает и переносится на следующие налоговые периоды до полного исчерпания лимита.

Вычет не предоставляется при покупке жилья у взаимозависимых лиц: супруга, близких родственников, работодателя или подчиненного.

Частые ошибки

  • Занижение или завышение базы расчета: Указание в декларации полной стоимости квартиры без вычета суммы материнского капитала или военной ипотеки приведет к отказу, доначислению налога, пени и штрафу в размере 20% от неуплаченной суммы.
  • Преждевременная подача: Попытка получить вычет по ДДУ до подписания акта приема-передачи. Право возникает только после подписания акта или регистрации права собственности.
  • Подделка документов: Предоставление поддельных чеков или договоров влечет административную и уголовную ответственность за мошенничество.

FAQ

Можно ли получить вычет, если квартира куплена в ипотеку, но еще не погашена?
Да. Вычет на покупку жилья можно получить сразу после возникновения права (подписания акта приема-передачи или регистрации права), а вычет по процентам — по мере их фактической уплаты банку.

Влияет ли прогрессивная шкала НДФЛ с 2025 года на сумму возврата?
Базовые лимиты расходов (2 млн и 3 млн ₽) не меняются. Однако итоговая сумма возврата для высокооплачиваемых специалистов зависит от фактической ставки уплаченного налога (13% на доход до 2,4 млн ₽ в год, 15–22% на превышение).

Сгорает ли неиспользованный остаток вычета?
Нет, неиспользованный остаток не сгорает и переносится на следующие налоговые периоды до полного исчерпания установленного лимита.