Satın Almadan Önce Gayrimenkul Çevrimiçi Nasıl Kontrol Edilir?
Bir gayrimenkul nesnesinin hukuki statüsü, üzerindeki yükümlülüklerin varlığı ve teknik özellikleri hakkında bilgiyi resmi devlet hizmetleri ve veri toplayıcılar aracılığıyla uzaktan öğrenebilirsiniz. Temel bilgiler Birleşik Devlet Gayrimenkul Sicili'nde (EGRN), Kamu Kadastral Haritası'nda ve icra memurlarının açık veritabanlarında yer almaktadır. Bu veriler, mülke haciz konulması, mülk sahibinin borçları veya alanın beyan edilenle uyuşmaması gibi riskleri tespit etmenizi sağlar.
Rusya'da kontrol süreci son derece dijital hale gelmiştir. Aşağıda, hangi bilgilerin ücretsiz olarak erişilebilir olduğunu, hangileri için devlet harcının ödenmesi gerektiğini ve tam bir resim elde etmek için farklı kaynaklardan gelen verilerin nasıl karşılaştırılacağını inceleyeceğiz.
İçindekiler
Yasal olarak hangi veriler alınabilir
Gayrimenkul nesneleri hakkındaki bilgiler herkese açık (açık) ve gizli (kişisel veriler yasası ile korunan) olarak ikiye ayrılır.
Açık bilgiler (ücretsiz veya küçük bir ücret karşılığında)
- Kadastral veriler: Nesne numarası, alan, kayda geçiş tarihi, kadastral değer, arazi kategorisi ve izin verilen kullanım türü.
- Teknik özellikler: Binanın kat sayısı, duvar malzemesi, yapım yılı, mekanın amacı (konut/konut dışı).
- Yükümlülükler ve kısıtlamalar: İpotek, haciz, tescil işlemleri yasağı, irtifak hakkının varlığı. Bu veriler işlem güvenliği için kritik öneme sahiptir.
- Hak geçişlerinin geçmişi: Önceki işlemlerin tescil tarihleri (kamuya mal olmuş kişiler veya tüzel kişiler olmadıkları sürece mülk sahiplerinin ad soyad belirtilmeden).
Sınırlı erişimli bilgiler
- Mülk sahibinin ad soyadı: Sahibin kesin verilerini yalnızca mülk sahibi kendisi, noter onaylı temsilcisi veya mahkeme talebi üzerine hareket eden kişi alabilir. Üçüncü şahıslar için standart özette "Hak Sahibi" sütunu "Gerçek Kişi" ifadesini içerecek veya veriler gizlenecektir.
- Hakkın doğuş gerekçeleri: Satış veya bağışlama sözleşmelerinin detayları genellikle sahibin bilgisi olmadan erişilemez.
Önemli: Satıcı, kişisel veriler yasasına atıfta bulunarak pasaport verilerini içeren genişletilmiş özeti sağlamayı reddederse bu normaldir. Ancak, yüz yüze görüşmede veya güvenli işlem yoluyla kimliğini ve mülkiyet hakkını kanıtlayan belgeyi size sunmakla yükümlüdür.
Temel bilgi kaynakları
Kapsamlı bir kontrol için devlet ve ticari hizmetlerin kombinasyonunu kullanın.
1. Rosreestr ve EGRN özet hizmetleri
Hukuki bilginin ana kaynağı. Resmi Rosreestr web sitesi veya Gosuslugi portalı üzerinden şunları sipariş edebilirsiniz:
- Temel özellikler ve tescilli haklar hakkında özet. Daireye şu anda kimin sahip olduğunu ve üzerinde herhangi bir yükümlülük (ipotek, haciz) olup olmadığını teyit eder.
- Hak geçişleri hakkında özet. Mülk sahiplerinin değişim geçmişini gösterir. Kısa bir süre içinde sık sık mülk sahibi değişimi, dikkatli bir kontrol için bir nedendir.
2. Kamu Kadastral Haritası (PKK)
Bir nesneyi adrese veya kadastral numaraya göre bulmanızı sağlayan ücretsiz bir hizmettir.
- Neden gereklidir: Evin sicilde gerçekten var olduğundan emin olmak, arazi sınırlarını kontrol etmek (özel evler için) ve verginin bağlı olduğu kadastral değeri öğrenmek için.
- Detay: Haritada nesne "Daha önce kaydedilmiş" olarak işaretlenmişse veya sınırlar belirlenmemişse, bu durum parselasyon veya satış sırasında sorun yaratabilir.
3. FSSP ve mahkemelerin açık sicilleri
Nesnenin değil, sahibinin kontrolü.
- İcra Memurları Servisi Veritabanı (FSSP): Satıcının borçlarının aranması. Borç işlem tutarını aşarsa veya buna yakınsa, tescil sürecinde mülke haciz konulma riski yüksektir.
- Tahkim Davaları Kütüphanesi ve GAS "Adalet": Nesne etrafındaki adli anlaşmazlıkların veya mülk sahibinin (gerçek kişiler dahil) iflasının varlığının kontrol edilmesi.
4. Konut ve kamu hizmetleri borçlarını kontrol etme hizmetleri
Konut ve kamu hizmetleri borçları otomatik olarak yeni mülk sahibine geçmez (ana tamir fonuna yapılan katkılar hariç), ancak iletişimin kesilmesine veya tahsilatçıların ziyaretlerine neden olabilir. Dairenin hesap numarasını bilerek yerel EIRC'ler veya banka uygulamaları aracılığıyla borç durumu öğrenilebilir.
Nesne kontrolü için adım adım algoritma
Detayları kaçırmamak için genelden özele doğru ilerleyin.
- Kadastral numarayı isteyin. Onsuz kontrol mümkün değildir. Eski mülkiyet belgelerinde belirtilir veya Kamu Kadastral Haritası'nda adrese göre bulunabilir.
- EGRN'den özet sipariş edin. Satıcının mevcut hak sahibi olarak gösterildiğinden ve haciz veya tescil yasağı işaretlerinin olmadığından emin olun.
- Planı karşılaştırın. BTI özetindeki (veya teknik pasporttaki) planı gerçek daire ile karşılaştırın. Yasadışı yeniden planlamalar (taşıyıcı duvarların yıkılması, ıslak alanların taşınması) cezalara ve her şeyin masrafı size ait olmak üzere "eski haline" getirilmesi talebine yol açabilir.
- Satıcıyı kontrol edin. Mülk sahibinin verilerini FSSP veritabanına ve iflas siciline girin. Borcun olmaması, mali disiplinin bir göstergesidir ve işlemin iptal edilme risklerini azaltır.
- Ev kitabını inceleyin (ev kitabından özet). İkinci el konutlar için dairede kimlerin kayıtlı olduğunu bilmek önemlidir. Özellikle reşit olmayan çocuklara ve tapudan vazgeçen kişilere (ömür boyu oturma hakkını korurlar) dikkat edin.
Yeni inşaatlar için ipucu: Daireyi değil, inşaat şirketini kontrol edin. Proje bildirimini nash.dom.rf web sitesinde arayın. Evin bankalar tarafından akredite edildiğinden ve alıcıların fonlarının escrow hesaplarına yatırıldığından emin olun.
Bağımsız kontrol sırasında yapılan yaygın hatalar
| Hata | Neden tehlikeli | Nasıl düzeltilir |
|---|---|---|
| Ekran görüntülerine güvenmek | Satıcı sahte bir EGRN özeti veya borç yokluğu belgesi gönderebilir. | Verileri Gosuslugi aracılığıyla bağımsız olarak isteyin veya kağıt özetteki QR kodunu kontrol edin. |
| Arşiv özetini göz ardı etmek | Mevcut özet sadece mevcut mülk sahibini gösterir. | Tüm işlem zincirini görmek için hak geçişleri özetini sipariş edin. |
| Kayıtlı kişilerin kontrol edilmemesi | Satın aldıktan sonra tahliye edilemeyen kiracılarla karşılaşabilirsiniz. | Güncel bir ev kitabı özeti veya Form 9 belgesi (Saint Petersburg için) isteyin. |
| Sadece dairenin kontrol edilmesi | Sorunlar binanın genelinde olabilir (harabelik, arazi davaları). | Evin altındaki arazinin durumunu ve ana tamir/yenileme programının varlığını kontrol edin. |
SSS: Popüler sorulara yanıtlar
Daire sahibinin ad soyadını çevrimiçi olarak ücretsiz öğrenebilir miyim? Hayır, bu kişisel verilerdir. Açık kaynaklarda (Rosreestr) üçüncü şahıslar için mülk sahibinin adı gizlidir. Ad soyadı yalnızca sahibin rızasıyla veya işlem hazırlığı kapsamında noter/avukat aracılığıyla öğrenilebilir.
EGRN özetinde "Huku dayandıran belge yok" notu varsa ne yapılmalı? Bu, hakkın 1998'den önce (birleşik sicil oluşturulmadan önce) doğduğu ve belgelerin dijitalleştirilmediği anlamına gelir. Bu bir hata değildir, ancak kağıt belgelerin (eski mülkiyet belgesi, o dönemin satış sözleşmesi) ek kontrolünü gerektirir.
Dairede "kalıcı" kiracıların olup olmadığını nasıl kontrol ederim? Tapuda diğer aile üyeleri lehine vazgeçen kişiler, konutu kullanma hakkını süresiz olarak korurlar. Bu bilgi her zaman standart EGRN özetinde yansımaz. Ev kitabından arşiv özeti istemek ve tapu sözleşmesini dikkatlice incelemek gerekir.
Elektronik EGRN özeti geçerli midir? Evet, Rosreestr çalışanının nitelikli elektronik imzası (UEP) ile imzalanmış elektronik özet, mühürlü kağıt özetle aynı hukuki güce sahiptir. Gosuslugi portalında veya Rosreestr web sitesinde özel EİP kontrol hizmeti aracılığıyla kontrol edilebilir.