Daire satın alırken kaparo sözleşmesi: İşlemi nasıl güvence altına alırsınız?

Kaparo, taraflardan birinin, sözleşmenin imzalandığının kanıtı olarak ve ifasını temin etmek amacıyla, diğer tarafa kendisinden tahsil edilecek ödemeler mahsubuna verdiği para tutarıdır. Kaparonun en önemli özelliği şudur: Eğer işlem alıcının kusuru nedeniyle iptal edilirse, para satıcıda kalır; eğer satıcının kusuru nedeniyle iptal edilirse, satıcı çift miktarı iade etmekle yükümlüdür.

Peşinattan farklı olarak, kaparo sıkı bir teminat işlevi görür ve Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 380–381. maddeleriyle düzenlenir. Düzenlemenin yazılı olması gerekir, aksi takdirde mahkeme ödemeyi, işlemin iptal edilme nedenlerinden bağımsız olarak tek katlı olarak iade edilen peşinata dönüştürebilir.

Kaparo ile peşinat arasındaki fark nedir?

Bu, gayrimenkul piyasasındaki anlaşmazlıkların en yaygın kaynağıdır. Birçok kişi bu terimleri eş anlamlı olarak kullanır, ancak hukuki sonuçlar kökten farklıdır.

Kaparo sözleşmesinin temel şartları

Belgenin geçerli olması için esaslı unsurları içermesi gerekir. "Daire için 100 bin aldım" şeklindeki düzensiz bir not, ne alıcıyı ne de satıcıyı korur.

1. Sözleşme tarafları

Satıcı ve alıcının tam pasaport bilgileri belirtilmelidir. Birden fazla mal sahibi varsa, kaparo tüm mal sahipleri tarafından (veya noter onaylı vekaletname ile temsilcileri tarafından) kabul edilmelidir.

2. Teminat konusu (Gayrimenkul)

Dairenin net tanımı:

• Adres.
• Kadastral numara.
• Alan.
• Mülkiyet belgelerinin detayları (EGRN'den alınan extract).

3. Kaparo tutarı ve dairenin toplam fiyatı

Kaparo tutarı genellikle konut maliyetinin %5–10'u kadardır, ancak yasa bir sınırlama getirmemektedir. Bu tutarın dairenin toplam maliyetine dahil edildiğini belirtmek önemlidir.

4. Ana sözleşmenin imzalanma süresi

Bu kritik bir koşuldur. Tarafların Satış Sözleşmesi'ni (SS) imzalayıp tescil işlemlerine başlayacağı belirli bir tarih veya dönem belirtilmelidir.

• Kötü: "Yakın zamanda".
• İyi: "20 Haziran 2026 tarihinden geç olmamak üzere".

5. Tarafların sorumluluğu

MK md. 381'e doğrudan atıf:

• Alıcı satın almaktan vazgeçerse kaporoyu kaybeder.
• Satıcı satmaktan vazgeçerse kaporoyu çift katı olarak iade eder.

6. Mücbir sebep ve tarafların kontrolü dışındaki durumlar

İşlemin banka tarafından ipotek reddi, vesayet makamından belge sağlanamaması veya diğer bürokratik engeller nedeniyle iptal olması durumunda ne olacağının belirtilmesi faydalıdır. Genellikle bu durumlarda kaparo, ceza olmaksızın alıcıya iade edilir.

Kaparo anlaşması örneği

Aşağıda evrensel bir şablon verilmiştir. Bu şablon bağımsız bir belge olarak veya Ön Satış Sözleşmesi'ne ek olarak kullanılabilir.

# Kaparo Anlaşması

Moskova şehri                                                                 15 Mayıs 2026

RF Vatandaşı Ivanov Ivan İvanoviç, pasaport seri 1234 no 567890, verilmiş ..., bundan sonra "Alıcı" olarak anılacak, bir tarafta, ve
RF Vatandaşı Petrov Petr Petroviç, pasaport seri 4321 no 098765, verilmiş ..., bundan sonra "Satıcı" olarak anılacak, diğer tarafta, aşağıdaki hususlarda bu anlaşmayı akdetmişlerdir:

1. Anlaşmanın konusu
1.1. Alıcı, Moskova şehri, Lenin caddesi, bina 1, daire 1 adresinde bulunan (kadastral numara 77:01:0000000:123) daireye ilişkin gelecekteki Satış Sözleşmesi'nden (bundan böyle SS olarak anılacaktır) kaynaklanan yükümlülüklerin ifasını temin etmek amacıyla kaparo verir ve Satıcı bunu kabul eder.
1.2. Gelecekteki SS'ye göre dairenin toplam maliyeti 10.000.000 (On milyon) rubledir.
1.3. Kaparo tutarı 500.000 (Beş yüz bin) rubledir.

2. Ödeme düzeni
2.1. Kaparo, Alıcı tarafından Satıcıya nakit para olarak / bu anlaşmanın imzalanması sırasında ... numaralı hesaba transfer yoluyla verilmiştir.
2.2. Kaparo tutarı, SS'nin imzalanması sırasında daire maliyetinin ödemesi mahsubuna sayılır.

3. İşlemin gerçekleştirilme süreleri
3.1. Taraflar, 30 Mayıs 2026 tarihinden geç olmamak üzere SS'yi imzalamayı ve mülkiyet hakkının devri için devlet tesciline belge sunmayı taahhüt eder.

4. Tarafların sorumluluğu
4.1. Alıcının mücbir sebeple bağlantılı olmayan nedenlerle daireyi satın almaktan vazgeçmesi durumunda, kaparo Satıcıda kalır.
4.2. Satıcının mücbir sebeple bağlantılı olmayan nedenlerle daireyi elden çıkarmaktan vazgeçmesi durumunda, 3 banka günü içinde Alıcıya kaparo tutarını çift katı olarak (1.000.000 ruble) iade etmeye mecburdur.
4.3. İşlem taraflardan bağımsız nedenlerle gerçekleşmezse (örneğin, ipotek reddi, üçüncü kişiler tarafından mal varlığına haciz konulması), Satıcı 3 banka günü içinde Alıcıya kaparo tutarını tek katı olarak iade eder.

5. Son hükümler
5.1. Bu anlaşma, eşit hukuki geçerliliğe sahip iki nüsha halinde düzenlenmiştir.

Tarafların imzaları:
Alıcı: _________________ /Ivanov I.I./
Satıcı: __________________ /Petrov P.P./

Düzenleme adımları

1. Belgelerin kontrolü. Parayı vermeden önce alıcı, satıcının mal sahibi olduğundan (yeni EGRN extract'i), herhangi bir yükümlülüğün (ipotek, haciz) bulunmadığından ve eş/vesayet izinlerinin alındığından emin olmalıdır.
2. Anlaşmanın hazırlanması. Yukarıdaki şablonu kullanın. Kağıt parçalarına el yazısı makbuzlardan kaçının; canlı imzalı basılı bir belge daha iyidir.
3. Paranın teslimi.
   • Nakit: Kaparonun alındığına dair mutlaka bir makbuz alın, anlaşma olsa bile. Makbuzda şu ifade yer almalıdır: "Para, [tarih] tarihli anlaşma uyarınca kaparo olarak alınmıştır."
   • Banka havalesi: Açıklama kısmına şunu yazın: "[Tarih] tarihli anlaşma uyarınca ... adresindeki daire için kaparo."
4. Gerçeğin tespiti. Tüm fişleri, pasaport kopyalarını ve imzalı anlaşma nüshalarını saklayın.

Yaygın hatalar ve riskler

• Yazılı formun eksikliği. Kaparo hakkında sözlü anlaşma geçersizdir. Mahkeme bu tür ilişkileri kurulmamış kabul eder veya peşinata dönüştürür.
• Alıcının yanlış belirtilmesi. İki mal sahibi varsa ve kaparo diğerinden vekaletname olmadan sadece biri tarafından alındıysa, ikinci mal sahibi parayı görmediğini ve satışa onay vermediğini iddia edebilir. Tüm sahiplerin imzalarını veya noter onaylı vekaletnameyi talep edin.
• Belirsiz süreler. "İpotek onayından sonra" ifadesi tehlikelidir. Banka başvuruyu bir ay inceleyebilir. Somut bir tarih koymak ve şu şartı eklemek daha iyidir: "Eğer banka [tarih] tarihine kadar reddederse, kaparo iade edilir."
• Dairenin durumunun göz ardı edilmesi. Kaparo yatırıldıktan sonra dairede yasallaştırılamayan yasadışı tadilat olduğu ortaya çıkarsa, işlem iptal olabilir. Anlaşmada dairenin mevcut haliyle kabul edildiğini veya satıcının yasallaştırılmamış değişikliklerin olmadığını garanti ettiğini belirtin.

SSS

Satın almaktan vazgeçersem kaporoyu geri alabilir miyim? Genel kurala göre hayır. Reddetme sizin inisiyatifinizle gerçekleştiyse ve sözleşmede mücbir sebep olarak belirtilen haklı nedenler yoksa, kaparo satıcıda kalır.

Satıcı kaparo istiyor ama orijinal belgeleri göstermiyorsa ne yapmalıyım? Pasaport, EGRN extract'i ve mülkiyet belgelerinin orijinallerini kontrol etmeden asla para vermeyin. Böyle bir durumda dolandırıcılık riski son derece yüksektir.

Kaparo anlaşmasını noterde onaylatmak gerekir mi? Yasa, ana satış sözleşmesinin de noter onayına tabi olmadığı durumlarda (örneğin, reşit olmayan bir çocuğun hissesinin satılması) kaparo anlaşmasının zorunlu olarak noter onayına tabi tutulmasını gerektirmez. Ancak noter, işlemin temizliğini kontrol edebilir, bu da riskleri azaltır.

Gayrimenkul acentesinin web sitesine yatırılan tutar kaparo sayılır mı? Hayır. Bu çoğunlukla acenteye verilen hizmet komisyonu veya rezervasyondur. Bu durum satıcı ile olan ilişkileri düzenlemez. Kaparo anlaşması kesinlikle alıcı ile konut sahibi arasında yapılır.