Как получить налоговый вычет 13% при покупке или продаже квартиры: полная инструкция на 2026 год

Иван Корнев·13 октября 2026·⏱5 мин

Чтобы получить налоговый вычет 13% при покупке или продаже квартиры, подайте заявление через Личный кабинет налогоплательщика. Максимальный возврат за покупку — 260 000 руб. (или 300 000 руб. при ставке 15% с 2025 года), за ипотечные проценты — 390 000 руб.

Оглавление

Лимиты и условия получения вычета в 2026 году

Право на вычет имеют налоговые резиденты РФ, официально уплачивающие НДФЛ по ставке 13% или 15% (при годовом доходе свыше 2,4 млн рублей с 2025 года).

  • При покупке жилья: лимит составляет 2 000 000 рублей. Максимальный возврат: 260 000 руб. (при ставке 13%) или до 300 000 руб. (при ставке 15% для части дохода свыше 2,4 млн руб.).
  • По ипотечным процентам: лимит составляет 3 000 000 рублей. Максимальный возврат: 390 000 руб. (при 13%) или до 450 000 руб. (при 15%).
  • При продаже жилья: лимит составляет 1 000 000 рублей для жилых домов, квартир, комнат и долей в них. Альтернатива — вычет в размере документально подтвержденных расходов на приобретение этой недвижимости. Если квартира находилась в собственности менее минимального срока (обычно 3 или 5 лет), выгоднее использовать вычет в размере подтвержденных расходов, если они превышают 1 млн руб.

Совместная собственность супругов Если квартира куплена в браке, она считается совместной собственностью. Право на вычет имеют оба супруга независимо от того, на кого оформлена недвижимость и кто фактически платил. Супруги могут распределить вычет между собой в любых пропорциях по совместному заявлению, что позволяет удвоить лимит возврата: до 520 000 руб. за покупку и до 780 000 руб. за проценты по ипотеке.

Материнский капитал и другие государственные субсидии не включаются в налоговую базу для расчета вычета. Их сумму необходимо вычитать из общей стоимости жилья перед расчетом. Законопроекты об увеличении лимита до 6 млн рублей обсуждаются в Госдуме, но на 30.09.2026 действуют прежние лимиты (2 млн и 3 млн рублей). Расходы на отделку квартиры в новостройке (без отделки) можно включить в основной лимит в 2 млн рублей, если это прямо прописано в договоре долевого участия. Пенсионеры обычно могут перенести остаток имущественного вычета на 3 предыдущих налоговых периода, предшествующих году, в котором образовался переносимый остаток (даже если в году покупки у них не было облагаемого дохода).

Способы оформления возврата НДФЛ

Все процессы полностью цифровизированы через Личный кабинет налогоплательщика (lkfl2.nalog.ru) с авторизацией через Госуслуги (ЕСИА).

1. Упрощенный порядок Оформляется через ЛКН на сайте ФНС без подачи декларации 3-НДФЛ, если ваш банк является участником информационного обмена с ФНС. Налоговая служба сама формирует предзаполненное заявление.

2. Стандартный порядок Подача декларации 3-НДФЛ через ЛКН, Госуслуги или лично в инспекцию по окончании года, в котором возникло право на вычет.

Подача декларации 3-НДФЛ в бумажном виде без предварительной записи или с ошибками в реквизитах приводит к приостановке камеральной проверки и необходимости переоформления документов.

3. Порядок через работодателя Получение уведомления из ФНС о праве на вычет, после чего работодатель перестает удерживать НДФЛ из зарплаты до исчерпания лимита.

Несвоевременное получение уведомления для работодателя ведет к упущенной выгоде. Вычет через работодателя позволяет не ждать конца года, но требует активного запроса уведомления в ЛКН ФНС.

Необходимые документы

Включение суммы материнского капитала или иных субсидий в базу для вычета ведет к потере денег и штрафам. ФНС выявляет это при перекрестной проверке с Социальным фондом, что ведет к доначислению налога, пени и штрафу.

Базовый пакет документов для стандартного порядка включает:

  • выписку из ЕГРН (или договор долевого участия и акт приема-передачи для новостройки);
  • договор купли-продажи;
  • платежные документы (чеки, платежные поручения);
  • кредитный договор и справку об уплаченных процентах (для ипотеки).

Сроки рассмотрения и выплаты

  • Декларацию можно подать за 3 предыдущих года (например, в 2026 году — за 2023, 2024 и 2025 годы).
  • Камеральная проверка занимает до 3 месяцев.
  • Выплата средств производится в срок до 1 месяца после окончания проверки.

Частые ошибки

  • Игнорирование вычета материнского капитала: попытка заявить вычет на всю сумму стоимости квартиры без вычета государственных субсидий.
  • Ошибки в бумажной декларации: подача документов без предварительной записи или с неверными банковскими реквизитами, что затягивает процесс и требует переоформления.
  • Пассивное ожидание: отказ от оформления вычета через работодателя в текущем году, что заставляет ждать возврата денег только по окончании налогового периода.

FAQ

Можно ли получить вычет, если квартира оформлена только на одного супруга? Да. Недвижимость, купленная в браке, считается совместной собственностью. Оба супруга имеют право на вычет и могут распределить его в любых пропорциях по совместному заявлению.

Что делать, если в году покупки квартиры не было облагаемого дохода? Пенсионеры обычно могут перенести остаток имущественного вычета на 3 предыдущих налоговых периода, предшествующих году образования остатка, даже если в году покупки у них не было дохода.

Можно ли включить расходы на ремонт новостройки в налоговый вычет? Да, расходы на отделку квартиры в новостройке (без отделки) можно включить в основной лимит в 2 млн рублей, если условие о передаче квартиры без отделки прямо прописано в договоре долевого участия.

Действуют ли в 2026 году новые лимиты вычета в 6 млн рублей? Нет. Хотя законопроекты об увеличении лимита обсуждаются в Госдуме, на 30.09.2026 действуют прежние лимиты: 2 млн рублей на покупку жилья и 3 млн рублей на ипотечные проценты.