Как оформить налоговый вычет 13% за покупку недвижимости: актуальная инструкция на 2026 год

Чтобы получить налоговый вычет 13% за покупку квартиры, подайте заявление через Личный кабинет на nalog.gov.ru. Вернуть можно до 260 000 ₽ за жилье и до 390 000 ₽ за ипотеку. Срок возврата — до 4 месяцев.

Кто имеет право на вычет

Право на имущественный налоговый вычет имеют только налоговые резиденты РФ, которые официально получают доход, облагаемый НДФЛ по ставке 13% (или 15%).

Самозанятые (плательщики налога на профессиональный доход) и индивидуальные предприниматели на упрощенной системе налогообложения (УСН) право на вычет не имеют, если у них нет дополнительных доходов, облагаемых НДФЛ.

Максимальные суммы возврата

Законодательство устанавливает четкие лимиты расходов, с которых рассчитывается возврат:

1. Покупка жилья (квартиры, дома, комнаты): максимальная сумма расходов — 2 000 000 рублей. Максимальная сумма возврата на руки: 260 000 рублей на одного человека.
2. Уплаченные проценты по ипотеке: максимальная сумма расходов — 3 000 000 рублей. Максимальный возврат на руки: 390 000 рублей.

Важные нюансы:

• Супруги: если квартира куплена в браке, она считается совместной собственностью. Оба супруга имеют право на вычет (каждый до 260 000 рублей + проценты), даже если недвижимость оформлена только на одного из них. Для этого подается заявление о распределении вычета.
• Новостройки: право на имущественный вычет возникает с даты подписания акта приема-передачи квартиры, а не с даты регистрации права собственности в ЕГРН. Это позволяет начать оформление раньше.
• Перенос остатка: если стоимость квартиры меньше 2 млн рублей, неиспользованный остаток вычета можно перенести на последующие объекты недвижимости (правило действует для объектов, право на которые возникло с 2014 года).

Список документов для оформления

Базовый пакет документов для подачи в ФНС включает:

• Паспорт гражданина РФ.
• Договор купли-продажи (или договор долевого участия).
• Выписка из ЕГРН (или акт приема-передачи квартиры для новостройки). Выписку из ЕГРН для налоговой можно заказать в электронном виде через Госуслуги: она содержит усиленную квалифицированную электронную подпись (УКЭП) Росреестра и принимается ФНС без бумажного носителя.
• Платежные документы, подтверждающие оплату (чеки, расписки, платежные поручения).
• Справка о доходах (2-НДФЛ), если данные не подтянулись в Личный кабинет ФНС автоматически.

Пошаговая инструкция через ЛК ФНС

1. Войдите в Личный кабинет налогоплательщика на сайте nalog.gov.ru (вход возможен через учетную запись Госуслуг).
2. Перейдите в раздел «Доходы и вычеты» → «Получить вычет».
3. Выберите тип вычета «Имущественный налоговый вычет».
4. Заполните декларацию 3-НДФЛ. Система автоматически подтянет данные о ваших доходах от работодателей.
5. Прикрепите скан-копии или фото документов из базового списка.
6. Сформируйте заявление о возврате суммы излишне уплаченного налога, указав корректные банковские реквизиты.
7. Подпишите документы усиленной неквалифицированной электронной подписью (УНЭП). Она генерируется в Личном кабинете бесплатно там же.
8. Отправьте пакет документов.

Камеральная проверка декларации длится до 3 месяцев. После ее успешного завершения у ФНС есть еще 1 месяц на перечисление денег на указанный счет.

Упрощенный порядок получения

В 2026 году активно работает упрощенный порядок получения вычета. Если ваш банк (например, Сбербанк, ВТБ, Т-Банк) подключен к системе обмена данными с ФНС и передал сведения о вашей ипотеке или покупке, в Личном кабинете налогоплательщика автоматически появится предзаполненное заявление.

Вам не нужно заполнять декларацию 3-НДФЛ или собирать чеки. Достаточно проверить корректность данных, сформировать заявление и подписать его усиленной неквалифицированной электронной подписью (УНЭП), которая генерируется в ЛК бесплатно.

Получение вычета через работодателя

Вы можете получить вычет в текущем году, не дожидаясь его окончания. Для этого:

1. Подайте заявление в ФНС о подтверждении права на имущественный вычет (через Личный кабинет).
2. Получите уведомление от ФНС (обычно в течение 30 дней).
3. Передайте это уведомление работодателю.
4. Бухгалтерия перестанет удерживать 13% из вашей зарплаты до тех пор, пока сумма вычета не будет исчерпана.

Частые ошибки

• Ожидание вычета за автомобиль или мебель. Налоговый вычет за покупку автомобиля, бытовой техники или мебели налоговым законодательством РФ не предусмотрен. Запрос «вычет за покупку» относится исключительно к недвижимости.
• Подача документов до возникновения права. Для новостроек право возникает с даты акта приема-передачи, а не с даты регистрации в ЕГРН. Для вторичного жилья — с даты регистрации права собственности.
• Игнорирование распределения вычета между супругами. Если недвижимость куплена в браке, невыгодное распределение (например, заявление на вычет подал только один супруг на всю сумму, хотя оба имеют право) лишает семью возможности вернуть до 520 000 рублей за саму квартиру.

FAQ

Может ли самозанятый получить налоговый вычет за покупку квартиры?
Нет. Самозанятые (плательщики НПД) и ИП на УСН не платят НДФЛ, поэтому у них нет базы для возврата. Право на вычет появляется только при наличии официального дохода, облагаемого НДФЛ по ставке 13% или 15%.

Что делать, если квартира стоила меньше 2 млн рублей?
Неиспользованный остаток имущественного вычета можно перенести на последующие объекты недвижимости. Это правило действует для объектов, право собственности на которые возникло начиная с 2014 года.

Обязательно ли ждать выписку из ЕГРН для подачи на вычет по новостройке?
Нет. Для новостроек право на вычет возникает с даты подписания акта приема-передачи квартиры. Вы можете подать документы сразу после подписания акта, не дожидаясь регистрации права собственности в ЕГРН.

Сколько времени занимает весь процесс возврата денег?
Камеральная проверка декларации длится до 3 месяцев. После ее завершения у ФНС есть 1 месяц на перечисление средств. Таким образом, максимальный срок от подачи до получения денег составляет 4 месяца. При упрощенном порядке сроки могут быть сокращены.