Çevrimiçi kadastroda arsa arama: kapsamlı rehber

Arsayı bulmak ve hukuki temizliğini kontrol etmek için Rosreestr'in Kamu Kadastro Haritası'nı (KKH) veya "Gayrimenkul nesneleri hakkında referans bilgi" hizmetini kullanın. Sınırları, alanı ve durumu görmek için kadastro numarasını veya nesnenin adresini girin. Mülk sahipleri ve yükler hakkında hukuki açıdan anlamlı bilgiler almak için EGRN'den bir çıkartma sipariş etmeniz gerekir.

Çevrimiçi hizmetler, birkaç dakika içinde gayrimenkulün ön analizini yapmanıza olanak tanır, ancak haritadaki referans bilgiler ile resmi sicil verileri arasındaki farkı anlamak önemlidir. Aşağıda, arazi satın alırken veya kiralaraken hatalardan kaçınmanıza yardımcı olacak eylem algoritması yer almaktadır.

Çevrimiçi olarak ücretsiz erişilebilen veriler

Rosreestr'in kamu hizmetleri ve üçüncü taraf toplayıcılar, nesnenin temel özelliklerine açık erişim sağlar. Bu veriler ön değerlendirme için yeterlidir, ancak sözleşme imzalamak için yeterli değildir.

Haritada ve açık sicillerde görülebilecekler:

• Konum ve sınırlar: Dönüm noktalarının koordinatları, arsanın konfigürasyonu, uydu görüntüleri üzerine bindirme.
• Kadastro özellikleri: Alan, kadastro değeri (vergi hesaplaması için), kadastro numarası.
• Hukuki durum: Arazi kategorisi (örneğin, yerleşim yerlerinin arazileri), izin verilen kullanım türü (IVT) — Bireysel Konut İnşaatı (BKI), Kişisel Yan Arazi Kullanımı (KYAK), bahçecilik vb.
• İmar planlaması: Koruma bölgelerine (elektrik iletim hatları, gaz boru hatları, su koruma bölgeleri) ve özel koşullara sahip arazi kullanım bölgelerine (ÖKAUB) giriş.

Haritada arsa aramak için adım adım kılavuz

En güvenilir araç Rosreestr'in resmi hizmeti olan Kamu Kadastro Haritası'dır. Arayüz değişebilir, ancak çalışma mantığı aynı kalır.

Adım 1. Arama sorgusunun girilmesi

Sağ üst köşedeki arama çubuğuna aşağıdaki tanımlayıcılardan birini girin:

1. Kadastro numarası (AA:BB:VVVVVV:G formatı) — en kesin yöntem.
2. Nesnenin adresi (bölge, ilçe, kasaba, sokak, ev numarası).
3. Koordinatlar (parselasyon şeması varsa).

Adrese göre arama sonuç vermezse, sorguyu basitleştirmeyi (ev numarasını kaldırmayı) veya sokak adına göre aramayı deneyin.

Adım 2. Nesne kartının analizi

Bulunan arsaya tıklayın. Bir bilgi penceresi açılacaktır. Aşağıdaki alanları kontrol edin:

• Durum: "Kayıtlı" veya "Daha önce kayıtlı" olmalıdır. "Geçici" durumu veya sınırların olmaması sorunlara işaret eder.
• Alan: Satıcının belgelerinde belirtilen alanla karşılaştırın.
• İzin verilen kullanım türü (IVT): Kritik derecede önemli bir parametredir. Örneğin, "tarımsal üretim" amaçlı arazi üzerinde, IVT değişikliği olmadan sermaye niteliğinde bir konut binası inşa edilemez.

Adım 3. Katmanlarla çalışma

Katman menüsünde aşağıdaki görüntülemeleri etkinleştirin:

• Arsa sınırları: Komşu parselleri görmek için.
• Bölgesel zonlar: Arsanın inşaat bölgesine veya koruma bölgesine girip girmediğini gösterir.
• Kadastro bölünmesi birimleri: Mahalle içinde yön bulmanıza yardımcı olur.

İşlemden önce bilgilerin doğru şekilde nasıl kontrol edileceği

Harita yalnızca geometriyi ve temel durumu gösterir. Hukuki güvenlik için derinlemesine bir kontrol gereklidir.

1. EGRN çıkartmasının sipariş edilmesi

Bu, verilme anındaki hakları ve kısıtlamaları teyit eden tek belgedir.

• Rosreestr web sitesi, Devlet Hizmetleri (Gosuslugi) veya Çok Fonksiyonlu Merkezler (MFC) aracılığıyla sipariş edilebilir.
• "Hak kısıtlamaları ve yükler" bölümüne dikkat edin. Burada ipotek, kira, irtifak hakları (geçiş/geçit hakkı), hacizler belirtilir.
• Yükler bölümünde tire işareti varsa ve satıcı "hiçbir borç yok" iddiasındaysa, bu iyi bir işarettir, ancak verilerin güncellik tarihinin tekrar kontrol edilmesini gerektirir.

2. Fiili ve hukuki durumun karşılaştırılması

• Noktaların sahaya taşınması: Haritadaki sınırlar düzgün görünüyorsa, ancak fiili durumda komşunun çiti sizin arsanızın içindeyse, jeodezi uzmanı çağırın. Kadastro hatası veya gasp sadece ölçüm sırasında tespit edilir.
• IVT kontrolü: Planlarınızın (hamam, garaj, ev inşaatı) mevcut IVT ile uyumlu olduğundan emin olun. Kullanım türünün değiştirilmesi uzun süren ve ücretli bir işlemdir.

3. Kadastro değerinin kontrol edilmesi

Arazi vergisinin tutarı buna bağlıdır. Değer piyasa değerine kıyasla aşırı yüksekse, vergi yükünü azaltmak için GBU veya mahkeme yoluyla itiraz edilebilir.

Bağımsız kontrollerde sık yapılan hatalar

SSS: Sorular ve cevaplar

Kadastro numarasına göre mülk sahibinin adını soyadını öğrenebilir miyim? Hayır, kişisel veriler hakkındaki kanun, fiziksel kişilerin ad ve soyadlarının açıkça yayınlanmasını yasaklar. "Fiziksel kişi" ifadesini göreceksiniz. Mülk sahibini yalnızca bir noter aracılığıyla (miras kabulünde) veya mahkeme/polisin talebi üzerine öğrenmek mümkündür.

Neden arsa haritada görünmüyor? Olası nedenler:

1. Parselasyon yapılmamıştır (sınırlar çizilmemiştir).
2. Rosreestr veritabanında teknik hatalar.
3. Arsa yakın zamanda oluşturulmuştur, veriler kamu katmanında henüz güncellenmemiştir (gecikme birkaç günden bir aya kadar sürebilir).

Haritadaki sınırlar eve "giriyorsa" ne yapılmalı? Bu bir kadastro hatasıdır. Parselasyon planını hazırlamak için bir kadastro mühendisi çağırmak ve MFC veya Rosreestr aracılığıyla sicil hatasının düzeltilmesi için başvuru yapmak gerekir.

Kamu Kadastro Haritası'ndaki veriler güncel mi? Haritadaki veriler referans niteliğindedir ve gecikmeli olarak güncellenebilir. Yalnızca EGRN çıkartması hukuki geçerliliğe sahiptir. Yalnızca haritadaki bilgilere dayanarak mali kararlar almayın.