Ticari gayrimenkul kiralamanın doğru şekilde düzenlenmesi: şablon, talimatlar ve 2026 yılına özel detaylar

Kerem Aydın·8 Temmuz 2026·⏱6 dk

Word formatında hazır ticari gayrimenkul kira sözleşmesi şablonunu indirip örnek üzerinden doldurabilirsiniz: tarafların tam bilgilerini, taşınmazın kadastral verilerini, kira bedeli ve ödeme düzenini, sözleşme süresini belirtin. Bir yıl veya daha uzun süreli sözleşmeler Rosreestr'de zorunlu kayda tabidir — bu kayıt olmadan üçüncü kişiler açısından hüküm doğurmaz.

Özetle Ticari gayrimenkul kira sözleşmesi imza anından itibaren akdedilmiş sayılır; ancak kira süresi ≥ 12 ay ise Rosreestr'de devlet kaydı gerekir. Kayıt yapılmazsa sözleşme, yeni malikler karşısında kiracının haklarını korumaz ve vergi indirimleri için dayanak oluşturmaz.

:::toc İçindekiler

Sözleşmede mutlaka bulunması gereken unsurlar
Word şablonunun adım adım doldurulması
Rosreestr'e kayıt: ne zaman ve nasıl
Sözleşme hazırlanırken yapılan yaygın hatalar
SSS: Sık sorulan sorulara cevaplar :::

Sözleşmede mutlaka bulunması gereken unsurlar

Sözleşmenin hukuki geçerliliğe sahip olması ve kaydının yapılabilmesi için esaslı unsurların açıkça belirtilmesi gerekir:

Unsur	Ne yazılmalı	Neden önemli
Sözleşmenin konusu	Adres, alan, kat, mekanın kadastral numarası, EGRN özeti referansı	Nesnenin bireyselleştirilmesi olmadan sözleşme kurulmamış sayılır (RF Medeni Kanunu md. 607 f. 3)
Taraflar	Tam bilgiler: ad-soyad/unvan, TIN, pasaport/anayasa belgeleri, iletişim bilgileri	Hak ve yükümlülükleri belirler, kayıt için gereklidir
Kira bedeli	Ruble cinsinden tutar, periyodiklik, ödeme yöntemi, ortak giderlerin dahil olup olmadığı	Ödeme koşulu esaslı bir unsurdur (RF Medeni Kanunu md. 654 f. 1)
Kira süresi	Başlangıç ve bitiş tarihleri veya "belirsiz süreli" ifadesi	Kayıt gerekliliğini etkiler: ≥1 yıl = kayıt zorunlu
Teslim düzeni	Tarih, teslim-alım tutanağı, mekanın durumu, envanter listesi	Yükümlülüklerin yerine getirildiğini tevsik eder, itirazlara karşı korur

Kiracılar için ipucu "Sözleşme, imzalanmasından önce taraflar arasında doğmuş ilişkileri de kapsar" maddesini ekleyin (RF Medeni Kanunu md. 425 f. 2). Bu sayede, belge imzalama tarihinden önceki fiili kullanım dönemindeki kira giderlerini dikkate alabilirsiniz.

Word şablonunun adım adım doldurulması

.docx formatındaki güncel şablonu indirin. 2026 yılı gerekliliklerine uygun olduğundan emin olun: kadastral veri alanları ve elektronik imza alanları içermelidir.
Giriş bölümünü doldurun:
- Sözleşmenin tarihi ve yeri
- Tarafların tam unvanları (tüzel kişiler için EGRUL'deki gibi, gerçek kişiler için pasaporttaki gibi)
- Temsilcinin yetki dayanağı (vekaletname, ana sözleşme)
Kiralanan nesneyi tanımlayın:

   «Kiraya veren, kiracıya geçici olarak sahip olma ve kullanma hakkı vermek üzere, Moskova şehri, Örnek Cad. No: 1, 2. kat, No: 15 numaralı daire, toplam alanı 45,3 m², kadastral numarası: 77:05:0001012:7761 olan ticari mekanı teslim eder; kiracı bu mekanı kabul eder; 15.04.2026 tarihli EGRN özetine istinaden.»

Güncel EGRN özetindeki verileri kullanın — bu, uyumsuzluk nedeniyle kaydın durdurulmasını önler.

Mali koşulları belirleyin:
- Sabit kira tutarı veya hesaplama formülü
- Ödemelerin başlangıç tarihi (önemli: imza tarihiyle karıştırmayın)
- Endeksleme düzeni (varsa)
- Ortak giderlerin dağılımı: kiraya dahil mi yoksa ayrı mı ödenecek
Ekleri ekleyin:
- Kiralanan alanın vurgulandığı kat planı
- Teslim-alım tutanağı (daha sonra imzalanabilir, ancak biçimi sözleşmede yer almalıdır)
- Teknik plan (mekanın bir kısmı kiralanıyorsa)

Yaygın hata Mekan tanımını eski BTI belgelerinden kopyalamayın. 2017'den beri tek kayıt sistemi EGRN'dir. BTI ile Rosreestr arasındaki uyumsuzluklar, kaydın durdurulmasının başlıca nedenidir (%18'e kadar vakalarda) .

Rosreestr'e kayıt: ne zaman ve nasıl

Kaydın zorunlu olduğu durumlar

Sözleşme süresi	Kayıt gerekli mi?	Eksikliğinin sonuçları
12 aydan az	❌ Hayır	Sözleşme taraflar arasında geçerlidir, ancak malik değişikliğine karşı koruma sağlamaz
12 ay ve üzeri	✅ Evet	Sözleşme üçüncü kişiler açısından kurulmamış sayılır, alkol lisansı alınamaz, vergi riskleri oluşabilir
Belirsiz süreli	❌ Hayır	Ancak taraflardan herhangi biri 3 aylık bildirimle sözleşmeyi feshedebilir

Kayıt için adım adım algoritma

Belge paketini hazırlayın:
- Kira sözleşmesinin 3 nüsha originals
- Teslim-alım tutanağı
- Nesne için EGRN özeti
- Tarafların pasaportları / tüzel kişi belgeleri
- Teknik plan (mekanın bir kısmı kiralanıyorsa)
- Harç makbuzu
Harçı ödeyin (2026 yılı için geçerli):
- Gerçek kişiler: 4.000 ₽
- Tüzel kişiler: 44.000 ₽
- Nesnenin kadastral değeri > 20/22 milyon ₽ ise: değerin %0,2'si, ancak en fazla 1.000.000 ₽
Belgeleri submit edin:
- Tüzel kişiler: yalnızca elektronik olarak Rosreestr kişisel hesabı veya Gosuslugi üzerinden (01.03.2025'ten itibaren, Federal Kanun No: 487-FZ)
- Gerçek kişiler: elektronik olarak veya MFC aracılığıyla
- Elektronik başvuru için tüm taraflar için UKEP (nitelikli güvenli elektronik imza) gereklidir
Sonucu bekleyin:
- Rosreestr üzerinden: 7–10 iş günü
- MFC üzerinden: belge aktarımı için +2 gün
- EGRN'de kira süresi boyunca yükümlülük kaydı oluşur

2026'dan itibaren yeni düzenlemeler 1 Ocak 2026'dan itibaren, kaydın durdurulmasına yönelik itirazlar yargı dışı yollarla — Rosreestr'in temyiz komisyonları (merkezi, bölgesel arası, bölgesel) aracılığıyla — yapılabilir. Bu, mahkemeye başvurmadan uyuşmazlıkların daha hızlı çözülmesini sağlar .

Teknik planın ne zaman gerekli olduğu

Kadastro mühendisinin UKEP ile imzaladığı XML formatındaki teknik plan aşağıdaki durumlarda zorunludur:

Kiraya verilen mekan veya binanın bir kısmı, EGRN'de ayrı bir nesne olarak tahsis edilmemişse
Kadastroya yansıtılmamış bir tadilat yapılmışsa
İç mekanları kadastro kaydına alınmamış bir binada mekan kiralanıyorsa

Mekanın bir kısmı, duvar örmeden tahsis edilebilir — sözleşmede ve teknik planda sınırlar ve alanın tanımlanması yeterlidir .

Sözleşme hazırlanırken yapılan yaygın hatalar

Nesnenin yanlış tanımı: alanın "yaklaşık" olarak belirtilmesi veya EGRN referansı olmadan verilmesi → kaydın durdurulması
Kira süresinin atlanması: süre belirtilmezse sözleşme belirsiz süreli kabul edilir — kayıt gerekmez, ancak istikrar daha azdır
Tamir giderlerinin yanlış dağıtımı: varsayılan olarak günlük tamir kiracının, ana tamir kiraya verenin sorumluluğundadır (RF Medeni Kanunu md. 616). Farklı bir düzenleme planlıyorsanız bunu açıkça belirtin, aksi takdirde vergi dairesi giderleri reddeder
Kira bedeli değişiklik düzeninin eksikliği: kiraya veren, yılda en fazla bir kez kira artış yapabilir, ancak yalnızca sözleşmede değişiklik mekanizması belirtilmişse
Ortak giderlerin göz ardı edilmesi: kimin ödeyeceği belirtilmezse anlaşmazlıklar çıkabilir. En iyisi: kira bedeline dahil etmek ve KDV indirimi için hesap tutanaklarını eklemek

SSS: Sık sorulan sorulara cevaplar

Serbest biçimde hazırlanmış bir sözleşme kullanılabilir mi?
Evet, ticari gayrimenkul kira sözleşmesi için yasal olarak onaylanmış standart bir form yoktur. Önemli olan, esaslı unsurlara ve RF Medeni Kanunu gerekliliklerine uyulmasıdır.

Kiraya veren uzun vadeli sözleşmeyi kaydettirmeyi reddederse ne yapılmalı?
Kiracı, tek taraflı olarak kayıt başvurusunda bulunma hakkına sahiptir (Federal Kanun No: 218-FZ md. 14). Ayrıca, kayıt talebi mahkeme yoluyla da yapılabilir.

Kayıtlı bir sözleşme erken feshedilebilir mi?
Evet, tarafların mutabakatıyla veya koşulların ciddi ihlali durumunda mahkeme kararıyla. Fesih sonrası, Rosreestr'e yükümlülüğün kaldırılması için başvuru yapılmalıdır.

Sözleşme henüz kayıtlı değilken kira giderleri nasıl muhasebeleştirilir?
Sözleşme süresi < 1 yıl ise giderler hemen dikkate alınabilir. ≥ 1 yıl ise giderler yalnızca kayıt sonrası tanınır. Kesintileri önlemek için, sözleşmenin imza öncesi dönemi kapsaması koşulunu kullanın.

Kira sözleşmesi için notere ihtiyaç var mı?
Hayır, taraflar tüzel kişi veya bireysel girişimci ise noter onayı gerekmez. Gerçek kişiler için noter, yalnızca temsilciye yetki devri durumunda gereklidir.

Kadastro kaydında olmayan bir mekan kiralanabilir mi?
Teknik olarak sözleşme imzalanabilir, ancak kaydedilemez. Önce nesnenin teknik plan aracılığıyla kadastro kaydına alınması gerekir.

Makale Mayıs 2026 itibarıyla günceldir. Şablonu kullanmadan önce RF Medeni Kanunu ve Federal Kanun No: 218-FZ'nin güncel gerekliliklerini kontrol edin. Karmaşık durumlar (nesnenin bir kısmının kiralanması, tadilat, devlet malı) için avukat ve kadastro mühendisi danışmanlığı önerilir.