Пошаговая инструкция: как получить имущественный налоговый вычет при покупке жилья в 2026 году

Иван Корнев·13 октября 2026·⏱4 мин

Получить имущественный налоговый вычет при покупке жилья можно через Личный кабинет ФНС или упрощенно через банк. Вы вернете 13% от расходов на жилье или ипотеку, подав точный список документов.

Оглавление

Лимиты и суммы возврата

Размер возврата зависит от вида расходов и установленных законом лимитов:

  • Покупка жилья: максимальная сумма расходов, с которой исчисляется вычет, составляет 2 000 000 рублей. Максимальный возврат на руки: 260 000 рублей.
  • Погашение процентов по ипотеке: максимальная сумма расходов составляет 3 000 000 рублей. Максимальный возврат на руки: 390 000 рублей.

Неиспользованный остаток вычета можно переносить на следующие налоговые периоды до полного его использования.

Подготовка и список документов для вычета

Сокрытие факта сделки с взаимозависимым лицом (супруг, родитель, ребенок, полнородный или неполнородный брат/сестра, опекун или подопечный) ведет к доначислению налога, пени и штрафу за непредставление полных сведений.

Базовый список документов для подачи декларации:

  1. Паспорт.
  2. Декларация по форме 3-НДФЛ.
  3. Договор купли-продажи (или договор долевого участия и акт приема-передачи).
  4. Документы, подтверждающие оплату (чеки, банковские выписки, расписки).
  5. Заявление о возврате НДФЛ с реквизитами счета.

Для получения вычета по процентам дополнительно требуются:

  • Кредитный договор.
  • Справка из банка о размере уплаченных процентов.

Включение суммы материнского (семейного) капитала или иных субсидий в расчет вычета грозит частичным отказом, пересчетом декларации и доначислением пени. Эти средства не облагаются НДФЛ и должны быть вычтены из общей стоимости жилья при заполнении 3-НДФЛ.

Способы получения вычета в 2026 году

В 2026 году ФНС активно поддерживает упрощенный порядок. Доступны три способа:

  1. Через Личный кабинет налогоплательщика (nalog.ru): подача декларации по окончании года.
  2. Через работодателя: получение вычета в течение года после получения уведомления из ФНС.
  3. Упрощенный порядок: без подачи 3-НДФЛ и сканов документов. Крупные банки (Сбер, ВТБ, Альфа-Банк и др.) автоматически передают данные о сделках в ФНС, что позволяет получить вычет в пару кликов в Личном кабинете.

Сроки при упрощенном порядке:

  • Решение принимается не позднее 20 марта, если банк передал сведения до 25 февраля.
  • В течение 20 рабочих дней, если сведения переданы после 25 февраля.

Указание неверных или закрытых банковских реквизитов в заявлении о возврате приведет к задержке выплаты или возврату средств на недоступный счет. Внимательно проверяйте данные перед отправкой.

Важные условия и ограничения

  • Новостройки (ДДУ): право на вычет возникает с даты подписания акта приема-передачи объекта. Регистрация права собственности в ЕГРН для начала вычета не обязательна.
  • Супруги: при покупке жилья в браке вычет может получить любой из супругов. Они могут распределить сумму вычета между собой по письменному соглашению, независимо от того, на кого оформлена недвижимость и платежи.
  • Отсутствие права на вычет: если вы не платите НДФЛ по ставке 13% или 15% (например, вы самозанятый без дополнительных трудовых доходов или ИП на УСН), право на имущественный вычет отсутствует, так как нет налога к возврату.
  • Исключаемые расходы: затраты на перепланировку, покупку мебели, сантехники и оформление сделок в сумму вычета не включаются.

Частые ошибки

  • Заявление вычета на мебель и ремонт. Эти расходы не предусмотрены законом для имущественного вычета и их включение ведет к отказу.
  • Забывают вычесть материнский капитал. Использование субсидий уменьшает базу для расчета вычета, их игнорирование при заполнении декларации ведет к пересчету и пени.
  • Подача документов до подписания акта приема-передачи. Для новостроек именно этот документ, а не выписка из ЕГРН, является основанием для возникновения права на вычет.

FAQ

Нужна ли выписка из ЕГРН для получения вычета по новостройке?
Нет, для новостроек по договору долевого участия право на вычет возникает с даты подписания акта приема-передачи объекта. Регистрация права собственности в ЕГРН для начала вычета не обязательна.

Может ли неработающий супруг получить вычет?
Нет, если супруг не имеет доходов, облагаемых НДФЛ по ставке 13% или 15% (например, является самозанятым без других трудовых доходов или ИП на УСН), права на вычет у него нет, так как возвращать нечего.

Как быстро приходят деньги при упрощенном порядке?
Если банк передал сведения в ФНС до 25 февраля, решение принимается не позднее 20 марта. Если после 25 февраля — в течение 20 рабочих дней с момента передачи сведений.