Пошаговая инструкция: как получить имущественный налоговый вычет при покупке квартиры, дома или участка

Иван Корнев·13 октября 2026·⏱5 мин

Имущественный налоговый вычет при покупке квартиры, дома или участка в 2026 году доступен резидентам РФ с доходом, облагаемым НДФЛ. Максимум к возврату: 260 000 ₽ за покупку и 390 000 ₽ за ипотеку. Подать заявление можно через ЛК ФНС, у работодателя или по декларации 3-НДФЛ.

Оглавление

Кто имеет право на вычет

Право на вычет имеют только налоговые резиденты РФ, имеющие доход, облагаемый НДФЛ по ставке 13% или 15%. С 2025 года в РФ действует прогрессивная шкала НДФЛ: 13% с годового дохода до 2,4 млн ₽ и 15% с суммы превышения, что влияет на расчет фактической суммы возврата за конкретный год.

Плательщики НПД (самозанятые) без дополнительных доходов, облагаемых НДФЛ, право на имущественный вычет не имеют.

Риск отказа в вычете: Вычет не предоставляется при сделках с взаимозависимыми лицами: супругом, родителями, детьми, полнородными и неполнородными братьями и сестрами, опекунами и подопечными. Покупка недвижимости у близких родственников без проверки этого факта приведет к гарантированному отказу ФНС.

Максимальные суммы и лимиты

  • Покупка или строительство жилья (квартира, дом, доля, участок под жилье): максимальная сумма расходов, с которой рассчитывается вычет, составляет 2 000 000 ₽. Максимальная сумма к возврату на одного человека — 260 000 ₽ (13% от 2 млн).
  • Погашение процентов по ипотеке (целевым займам): максимальная сумма расходов составляет 3 000 000 ₽. Максимальная сумма к возврату — 390 000 ₽ (13% от 3 млн). Это ограничение применяется к кредитам, полученным после 01.01.2014.
  • Совместная собственность: при покупке жилья в браке оба супруга имеют право на вычет, даже если он оформлен на одного. Они могут распределить сумму вычета между собой по заявлению (каждый может получить до 260 000 ₽ + до 390 000 ₽ по ипотеке, если стоимость объекта позволяет).
  • Срок давности: вернуть налог можно только за 3 года, предшествующих году подачи декларации. В 2026 году можно подать декларации за 2025, 2024 и 2023 годы. Само право на вычет не сгорает и может переноситься на будущие периоды до полного использования.

Подготовка документов и расчет суммы

Сумма расходов на покупку должна быть уменьшена на размер средств материнского (семейного) капитала и иных субсидий. Вычет с этих сумм не предоставляется.

Расходы на отделку и ремонт можно включить в вычет, но только если в договоре купли-продажи или долевого участия прямо указано, что объект приобретен «без отделки» или «незавершенный строительством». В противном случае ФНС эти расходы отклонит.

Риск потери денег и штрафов: Включение в декларацию суммы материнского капитала или военной ипотеки как собственных расходов. ФНС это проверяет, что приведет к доначислению налога, пени и штрафу. Всегда вычитайте эти суммы из заявляемых расходов на этапе подготовки документов.

Способы получения вычета

  1. Через налоговую инспекцию по декларации 3-НДФЛ: подается по окончании года.
  2. Через работодателя в текущем году: НДФЛ не удерживается из зарплаты до исчерпания суммы вычета.
  3. В упрощенном порядке через Личный кабинет налогоплательщика (ЛК ФНС): без подачи 3-НДФЛ и сканов документов, если банк и Росреестр передали данные в ФНС. Сервисы ФНС работают штатно, электронная подпись для отправки заявления в ЛК ФНС генерируется там же бесплатно.

Риск задержки получения: Попытка получить упрощенный вычет через банк, который не участвует в обмене данными с ФНС. Упрощенный порядок работает только с теми банками и застройщиками, которые добровольно подключились к информационному обмену (например, Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк). Если вашего банка нет в списке, придется подавать 3-НДФЛ со сканами документов вручную. Проверьте список участников на сайте ФНС.

Сроки рассмотрения и выплаты

  • Упрощенный порядок: срок рассмотрения заявления сокращен до 1 месяца (на практике занимает около 10 дней).
  • Подача декларации 3-НДФЛ: срок камеральной проверки составляет до 3 месяцев, плюс 1 месяц на перечисление денег на ваш счет.

Частые ошибки

  • Игнорирование вычета субсидий: попытка заявить расходы в полном объеме, не вычитая из них материнский капитал или военную ипотеку. Это влечет перерасчет, пени и штрафы.
  • Подача упрощенного заявления через неподключенный банк: приводит к зависанию заявки и необходимости переделывать все через стандартную форму 3-НДФЛ.
  • Затягивание сроков: хотя право на вычет не сгорает, вернуть НДФЛ можно только за три последних года. Пропуск этого окна означает потерю денег за более ранние периоды.

FAQ

Может ли самозанятый получить имущественный вычет?
Нет, плательщики НПД (самозанятые) без дополнительных доходов, облагаемых НДФЛ по ставке 13% или 15%, право на имущественный вычет не имеют.

Как получить вычет, если квартира куплена в браке, но оформлена на одного супруга?
Оба супруга имеют право на вычет. Они могут распределить сумму вычета между собой по совместному заявлению, каждый может получить до 260 000 ₽ + до 390 000 ₽ по ипотеке, если стоимость объекта позволяет.

За какие годы можно подать декларацию в 2026 году?
Вернуть налог можно только за 3 года, предшествующих году подачи декларации. В 2026 году можно подать декларации за 2025, 2024 и 2023 годы.

Сгорает ли право на вычет, если я не подавал декларацию несколько лет?
Нет, само право на вычет не сгорает и может переноситься на будущие налоговые периоды до полного использования лимита.