Правила получения имущественного вычета при покупке квартиры или дома для супругов
Как получить имущественный налоговый вычет при покупке квартиры или дома: каждый супруг вернет до 260 000 ₽ за покупку и до 390 000 ₽ за проценты по ипотеке. Жилье в браке — совместная собственность.
Оглавление
Основные лимиты и правила распределения
Согласно ст. 220 НК РФ и разъяснениям ФНС России, при приобретении жилья в браке действуют следующие предельные значения:
| Вид вычета | Максимальная сумма расходов на каждого супруга | Максимальный возврат (при ставке НДФЛ 13%) | Возможность переноса остатка |
|---|---|---|---|
| Покупка жилья | 2 000 000 ₽ | 260 000 ₽ | Да, на другие объекты до исчерпания лимита |
| Проценты по ипотеке (кредиты с 01.01.2014) | 3 000 000 ₽ | 390 000 ₽ | Нет, привязан строго к одному объекту |
Жилье, приобретенное в браке, считается совместной собственностью независимо от того, на кого из супругов оно оформлено и кто является титульным заемщиком по договору.
Распределение вычета между супругами
Если стоимость жилья составляет 4 000 000 ₽ и более, каждый супруг может заявить вычет в полном размере (по 2 000 000 ₽), и дополнительное согласование не требуется.
Потеря денег: при стоимости жилья < 4 000 000 ₽ без подачи заявления о распределении налоговая может отказать второму супругу в вычете или распределить его по своему усмотрению (например, пропорционально документально подтвержденным расходам, что может быть финансово невыгодно).
Если стоимость объекта менее 4 000 000 ₽, супруги обязаны подать в ФНС заявление о распределении вычета, указав согласованные доли расходов.
Важные условия распределения:
- Заявление о распределении подается только один раз для конкретного объекта недвижимости. Изменить пропорцию распределения после подачи заявления в налоговый орган нельзя.
- Если у одного из супругов нет официального дохода, облагаемого НДФЛ, он не может получить вычет. Право на вычет не «передается» автоматически. Второй супруг может получить вычет только в пределах своего лимита и своих подтвержденных расходов.
- При покупке жилья в долевую собственность (не совместную) вычет распределяется строго согласно размерам долей, указанных в выписке ЕГРН, и заявление о распределении не применяется.
Возврат процентов по ипотеке
Расходы на уплату процентов по ипотеке могут быть распределены между супругами в любой пропорции по их совместному заявлению. Это распределение не зависит от того, как был распределен основной вычет на покупку самого жилья.
Потеря права на вычет по процентам: попытка перенести неиспользованный остаток вычета по процентам на другой объект недвижимости при покупке следующей квартиры приведет к отказу ФНС. Остаток можно использовать только в будущих годах по этому же объекту.
Порядок оформления и сроки подачи
В 2026 году налоговую декларацию 3-НДФЛ можно подать за три последних года: 2023, 2024 и 2025. Сервисы ФНС (Личный кабинет налогоплательщика на nalog.ru) и Госуслуги работают штатно.
Упрощенный порядок получения вычета доступен через Личный кабинет налогоплательщика без подачи декларации 3-НДФЛ, если банк подключен к системе обмена данными с ФНС. Однако на практике банк часто передает данные только о титульном заемщике, поэтому второму супругу может потребоваться подать обычную декларацию 3-НДФЛ с приложением заявления о распределении.
Задержка выплаты: указание неверных банковских реквизитов или счета, не поддерживающего зачисление бюджетных средств, потребует повторной подачи заявления на возврат. Для получения возврата средств рекомендуется указывать банковский счет, привязанный к карте платежной системы «Мир», так как это основной стандарт для зачисления государственных выплат в РФ.
Частые ошибки
- Попытка перенести остаток вычета по процентам. Налогоплательщики ошибочно полагают, что неиспользованный лимит по процентам можно применить к новой ипотеке. ФНС откажет в таком переносе.
- Отсутствие заявления о распределении при стоимости жилья до 4 млн ₽. Без этого документа ФНС вправе вернуть налог только тому супругу, на которого оформлена собственность или кто несет документально подтвержденные расходы, оставляя второго супруга без возврата.
- Подача заявления о распределении «на всякий случай» в долевой собственности. Если в выписке ЕГРН указаны конкретные доли, вычет предоставляется строго пропорционально им, заявление о распределении не требуется и не принимается.
FAQ
Можно ли изменить пропорцию распределения вычета после подачи заявления?
Нет. Заявление о распределении имущественного вычета подается только один раз для конкретного объекта недвижимости. Изменить пропорцию после ее фиксации в налоговом органе нельзя.
Что делать, если один из супругов не работает официально?
Супруг без официального дохода, облагаемого НДФЛ, не имеет права на вычет. Это право не переходит автоматически ко второму супругу сверх его установленного лимита в 2 000 000 ₽ (или 3 000 000 ₽ по процентам).
Обязательно ли подавать бумажную декларацию 3-НДФЛ?
Нет, если банк передает данные в ФНС, можно воспользоваться упрощенным порядком через Личный кабинет. Но если данные переданы только по основному заемщику, второму супругу для получения своей доли придется подать декларацию 3-НДФЛ в электронном или бумажном виде с заявлением о распределении.