Как расторгнуть договор аренды или найма жилого помещения: пошаговая инструкция
Чтобы понять, как расторгнуть договор аренды или найма жилого помещения, необходимо определить тип договора (коммерческая аренда или социальный/частный наем) и выбрать соответствующую процедуру. Закон устанавливает разные сроки предупреждения и основания для одностороннего отказа, а также требует обязательного письменного оформления соглашения сторон.
Оглавление
Основания для расторжения договора
Процедура прекращения обязательств зависит от того, кто инициирует разрыв отношений и какой тип договора заключен.
Для договоров найма жилого помещения закон предусматривает следующие правила:
- Наниматель имеет право расторгнуть договор в любое время. Единственное условие — предупредить наймодателя за три месяца.
- Наймодатель может требовать расторжения договора только в судебном порядке. Веским основанием является невнесение нанимателем платы за жилье более шести месяцев, если в самом договоре не установлен более короткий срок.
В случае с договором аренды недвижимого имущества (если срок действия договора не указан явно) каждая из сторон вправе отказаться от исполнения обязательств, предупредив другую сторону за три месяца.
Стороны могут заранее предусмотреть в тексте договора право на односторонний внесудебный отказ от его исполнения. Такое условие допустимо, если оно не противоречит закону (ст. 310 ГК РФ).
Оформление соглашения о расторжении
Если стороны пришли к взаимному согласию, они должны оформить документально прекращение своих обязательств.
Требования к форме соглашения строгие: оно должно быть совершено в той же форме, что и исходный договор (например, в письменной), если законом или самим договором не предусмотрено иное. Договор считается прекращенным с момента заключения такого соглашения, если стороны не указали иную дату.
В соглашении обязательно следует указать:
- Реквизиты сторон.
- Данные исходного договора (номер, дата).
- Дату прекращения обязательств.
- Порядок возврата имущества и проведения финальных расчетов.
Единого утвержденного законодательством образца такого документа не существует, поэтому стороны составляют его в свободной форме, соблюдая указанные выше требования.
| Параметр | Договор найма жилья | Договор аренды недвижимости |
|---|---|---|
| Инициатор: Наниматель/Арендатор | В любое время (уведомление за 3 месяца) | При бессрочном договоре: уведомление за 3 месяца |
| Инициатор: Наймодатель/Арендодатель | Только через суд (при долге > 6 месяцев) | При бессрочном договоре: уведомление за 3 месяца |
| Форма соглашения | Письменная (как основной договор) | Письменная (как основной договор) |
Регистрация и последствия
Если первоначальный договор аренды подлежал государственной регистрации в Росреестре, то и факт его расторжения также подлежит такой регистрации. Игнорирование этого требования может привести к юридическим сложностям в будущем.
Срок исковой давности по спорам, связанным с расторжением договоров аренды и найма, составляет три года. Этот срок исчисляется со дня, когда лицо узнало о нарушении своего права.
Если после расторжения договора наниматель отказывается освобождать жилое помещение, наймодатель вправе обратиться в суд. В иске можно потребовать принудительного выселения и взыскания платы за все время фактического пользования помещением.
Частые ошибки
- Устное соглашение. Попытка расторгнуть договор «на словах» без подписания письменного документа. Поскольку закон требует соблюдения формы исходного договора, устная договоренность не имеет юридической силы.
- Нарушение сроков уведомления. Попытка съехать или выселить жильца без выдержки установленного законом трехмесячного срока предупреждения (для бессрочных договоров и договора найма).
- Отсутствие акта приема-передачи. Подписание соглашения о расторжении без фиксации факта возврата ключей и состояния помещения, что усложняет взыскание ущерба или доказательство освобождения площади.
- Игнорирование регистрации. Если договор аренды был зарегистрирован в Росреестре, стороны забывают подать документы на регистрацию его прекращения.
FAQ
Можно ли расторгнуть договор найма раньше, чем через три месяца? Закон устанавливает общий срок предупреждения в три месяца. Сократить этот срок можно только по взаимному согласию сторон, зафиксированному в соглашении о расторжении.
Что делать, если арендатор не платит менее шести месяцев? Для договора найма жилого помещения закон позволяет наймодателю обратиться в суд при долге более шести месяцев. Если срок меньше, расторжение возможно либо по соглашению сторон, либо на основании иных условий, прямо прописанных в вашем договоре.
Нужно ли идти к нотариусу для расторжения договора? Законодательство требует, чтобы соглашение о расторжении было оформлено в той же форме, что и договор. Если ваш договор был просто письменным, нотариальное заверение соглашения о расторжении не требуется.
Когда именно прекращаются мои обязательства по договору? По общему правилу договор прекращается с момента заключения соглашения о его расторжении. Однако стороны имеют право указать в документе иную дату прекращения обязательств.